임대차 3법의 '전월세 신고제' 이것 안하면 최대 100만원 과태료!?

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안녕하세요. 돈이 money? 입니다.

'임대차 3법'의 주택임대차 보호법

지난 2020.07.31일 '임대차 3법' 이 통과되었습니다.

전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제 등을 그 핵심 내용으로 하는 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 말합니다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있는 주택임대차보호법은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행되었습니다. 

그 임대차 3법 중 전월세신고제의 도입 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 국회의 국토교통위원회 회의를 거처 8월 4일 본회의를 통과했습니다. 

이에 따라 2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약을 위한 임대인과 임차인이 임대차 계약 후 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약에 대한 정보를 신고해야 합니다. 

만약 임대인과 임차인 중 일방이 신고를 거부하는 등의 사유가 생긴다면 단독으로 신고할 수 있도록 하였으며, 임대차 신고가 이뤄지면 관할 동사무서 등에서 이루어지던 '확정일자'를 부여한 것으로 간주됩니다. 

 

 

'이것' 모르면 과태료 최대 100만원!!

임대차 3법중 세간에 관심을 제일 많이 받은것은 '계약갱신청구권'과 '전월세 상한제'가 아닌가 싶습니다. '계약갱신청구권'과 '전월세 상한제'의 그 내용은 임대차 계약의 일자가 만료가 된 후 세입자는 집주인에게 전·월세 계약을 한 차례 더 연장하자고 요구할 수 있으며 임대인은 인대인의 실거주 등에 특별한 사유가 없을 경우 이를 받아들여야 하고 최대 2년까지의 계약이 임대인의 의지없이 이루어 질수 있습니다. 또한 임대료도 종전 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있게 되었습니다. '계약갱신권청구권'과 '전월세 상한제' 의 경우 워낙 많이들 아시고 말들이 많은 법안이기 때문에 본 포스팅에서는 다른 법안에 대해 얘기해볼까 합니다.

 

그럼 '임대차 3법'중 '전월세 신고제'는 무엇일까요? 주택 임대차 계약의 신고 법률로 한번 알아보겠습니다.

 

 

 제2장의2 주택 임대차 계약의 신고 <신설 2020. 8. 18.>


 제6조의2(주택 임대차 계약의 신고)

① 임대차계약당사자는 주택(「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주택을 말하며, 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 같다)에 대하여 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우 그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 임대차계약당사자 중 일방이 국가등인 경우에는 국가등이 신고하여야 한다.

- 제2조에 따른 주택(부동산)을 대통령령으로 정하는 금액(보증금 6천 초과, 월차임[월세] 30만원 초과)하는 임대차 계약을 체결한 경우 해당 계약사항을 체결일로부터 30일 이내에 관할 관청에 공동(임대인,임차인 각각) 신고해야한다는 말입니다. 


② 제1항에 따른 주택 임대차 계약의 신고는 임차가구 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에 적용한다.

- 수도권 전역과 광역시, 세종시, 도의 시 지역으로 규정하였는데 이말인 즉슨 사실상 전국이 대상이라는 말입니다. 여기서 제외되는 곳은 경기도를 제외한 지방 도의군 지역입니다.


③ 제1항에도 불구하고 임대차계약당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.

-임대인, 또는 임차인이 둘다 신고하여야 하나 한쪽이 신고를 하지 않으면 단독으로 라도 규정대로 신고하라는 얘기입니다.


④ 제1항에 따라 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다.

-신고필증(신고를 하였음을 마쳤다는 증서)를 발급 받으라는 얘기입니다. 위에서 잠깐 언급하였지만 '확정일자'를 부여한 것으로 간주한다는 애기입니다.

나머지 사항은 딱히 알지 않아도 될듯한 내용이라고 생각되네요.

관련 법안 출처 : 주택임대차보호법 | 국가법령정보센터 | 현행법령 > 법령명 (law.go.kr)

 

'전월세 신고제' 결론!!

결국 해당 사안은 전월세도 매매처럼 '무조건 신고' 하라는 얘기입니다. 해도되고 안해도된다라는 말이 아닙니다.

권고사항이 아니라는 이야기 관련 법안은 '의무' 입니다. 신고를 안하게되면 과태료를 부과할수있죠. 하하하..

그런데 2020년07월31일 법안이 통과 되었다고 말씀드렸는데 그런데 약 2년이나 된 법안을 가지고 얘기를 하는것이냐 하면 그때 법안이 통과된 당시 적용을 바로 했으면 또 문제가 없었을텐데 바로 적용을 하지 않았습니다. 아니 못했습니다. 그 이유가 뭘까하고 보니 '임대차 3법' 법안 개정 당시 너무 급하게 밀어부치는 감이 없지않아 있었죠? 당연히 해당 관할에 전산업무를 볼수 있을정도로 준비가 되지 않은 상태였습니다. '전산처리 준비의 미비'에 이유로 21년 6월로 밀리게 되었고 관련 법안만 발의되고 준비가 하나도 안되어 있으니 시행 차질에 혼란을 가중시키게 되었습니다. 한마디로,

 

"어?..법안이 이제 만들어졌으니 전산업무,, 행정업무도 지금부터 만들게요^^;"

 

이런일이 벌어진거죠... 정말 우리나라 공무원들 힘들거 같습니다^^.. 아니 전산업무도 안되는데 왜 이렇게 급하게 시행하냐는 말이 많았습니다만 이때 문정부에서는 "사전 예고입니다." 라는 말로 일축했습니다. 시스템 구축하는데 1년의 소비가 걸렸습니다. 그리고 나서 많은 분들이 혼란스러워 하셨죠. 급하게 만든 법안 도대체 어떻게 하는건데??누구한태 신고하란거야? 등등...

 

 

결국 민심이 안 좋아지자. 정부는 "1년 동안 과태료 유예" 결정을 내립니다. 그래서 많은 분들이 어떻게 하셨을까요? "아, 1년간 안내도 되는구나 귀찮으니까 나중에하지 뭐 큰 문제 있겠어?" 가 되었던 것입니다. 정말 실제로 전월세 갱신계약 중 '전월세 신고제' 의 신고 건수가 매우 저조하였습니다. 이렇게 제도 자체가 중구난방이니.. 심지어 이런 기사에 오해를 하시는 분도 생겼습니다. "6월1일부터 전원세신고제 시행...1년간 과태료 미부과"라는 기사가 있었는데 심지어 제 지인중 부동산 중개업을 하는 친구가 이런 말을 하더군요.

 

"그거 안내도 되는거 아니였어?"

 

지금 현재는 2022년 4월입니다. 결론은 "전월세 신고제" 법은 이미 시행되고 있습니다. 오해하시면 안됩니다. 이미 진행중인 법안입니다. 그런데 '과태료 유예' 라는 말에 헤깔려 하시는 분이 많으신데 안내도 되는게 아닙니다. 말 그대로 "1년간 과태료 안내도 봐줄께 근데 1년 유예기간을 지나도 안내면 무조건 과태료!!" 입니다. 이제 그 유예기간이 바로 다음달까지 입니다. 두달도 채 안남은 것이죠. 그리고 오해할수 있는 부분이있는데 부동산 중개업자는 이 법안을 알아야할 의무가 없습니다. 법안 자체에 임대인과 임차인이 신고를 하게 되어있고 부동산 중개업자 종사자는 대신 처리를 해줄수도 있지만 굳이 해줄 의무가 없으며 약 2년간 안해도 되는 제도였기 때문에 관련법안을 잊어먹거나 부동산 중개자에게 강제되는 부분이 없기에 모를수 있는것이죠. 

 

이런 상황이니 아직 신고 안하신 분들이 많겠죠? 그럼 어떻게 신고해야하느냐~

 

"전월세 신고제" 요약

신고대상 : 2021년 06월 01일 이후에 전월세 계약 체결을 하셨다면 신고대상입니다. 이 대상에는 전월세 자택도 대상이지만 공장, 상가나 고시원, 기숙사 등 심지어 비주택도 그 대상자입니다. 

 

 

신고대상지역 :  수도권 전역과 광역시, 세종시, 도의 시 지역으로 규정. 여기서 제외되는 곳은 경기도를 제외한 지방 도의군.

 

 

금액별 신고 기준 : 보증금 6천 초과, 월차임[월세] 30만원 초과, 반전세 해당기준의 하나라도 해당하면 신고대상.

신규, 변경, 해지도 기준에 부합된다면 신고 대상이고 동일금액의 재계약의 경우만 제외

 

 

신고방법 : 해당 주택의 관할 읍, 면, 동 주민센터 및 통합민원창구에 직접 신청하며 임대인과 임차인이 신고서를 작성하여 공동 서명 후 신고가 원칙이나 일방이 신고를 거부하는 경우, 두사람 중 한명이 신고가능하다. 임대차 계약서를 제시. 또는 계약 내용을 증빙할수있는 문서 & 통장내역 등 제시가능. 

비대면도 가능한데 정부 부동산거래관리시스템에 접속하여서도 온라인 신고가능.
http://rtms.gm.go.kr/rtmsweb/home.do  ←해당 링크 접속

 

 

신고기간 : 2021년 6월 1일 이후 임대차 계약건을 2022년 5월 31일까지 신고해야 합니다. 2022년 5월 이후 계도기간 종료 후 미신고 계약건에 대해 과태료 부과

 

 

미신고시 과태료 (4만원 ~ 최대100만원까지 사안에 따름) : 4만원에서 최대 100만원까지 부과. 1억미만 임대차 계약이 이루어진지 3개월 이내인 경우 4만원부터~ 계약일로부터 2년이 지난후 최대 100만원까지 부과 될 수있습니다.

 

 

 

글을 마치며

 

 

새 정부가 임대차 3법의 폐지를 약속하기도 했었지만 그것도 오늘 '폐지가 아닌 개선' 을 하겠다고 나온 상태입니다.

기존 주택가격이 약 2배 급등한 곳이 있었지만 임차인들은 임대 기간을 2년 연장할 수 있었고, 임대료인상률 상한이 5%였기에 기존 임차인들은 사실 그 특혜를 보고있다고 할수있습니다. 하지만 문제는 신규 임차인들입니다. 임대차 3법이 시행되면서 계약갱신청구권 대상이 아닌 주택의 임대료가 급등했고 신규 임차인들은 큰 피해를 보고있습니다. 신규 임차인들의 주거 안정이 미해결 상황인 것입니다. 임차인들에 가중 부담은 말할것이 없지요. 사실 '임대차 3법'이 악법이라는 논란은 계속되고 있습니다. 하지만 주택 문제의 근원이 바로 임대차라는 사실도 외면하시면 안되는 사안입니다. 최근 주택 가격 급등 주요인은 갭투자의 악순환이라 부정할수는 없습니다. 애초에 전세라는 제도자체가 국내에만 있는 문제가 많은 제도입니다. 임대료를 올려서 매매가와 갭이 축소되고, 이를 이용한 갭투자로 인해 매매가가 상승했는데 이것은 정부의 탓이라고만 할수는 없습니다. 이미 우리가 임대료 상승과 매매가 상승의 패턴을 반복시켰고 또한 건물주는 세제 강화로 인한 세금 상승분을 임차인에게 부담한건 사실이니까요. 답답하지만 역시 정부 개입말고는 답이 없는것 같기도 합니다.

인수위, 임대차 3법 '폐지' 아닌 '개선'으로 가닥

출처 : 인수위 임대차 3법 폐지 아닌 개선으로 가닥 | 한경닷컴 (hankyung.com)

 

 

 

임대차 3법의 '전월세 신고제' 이것 안하면 최대 100만원 과태료!?

 

 

 

 끝! 

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