전문가들은 내년 부동산 시장 어떻게 보고 있을까? 2023년 전문가들의 부동산 전망

올 한해 부동산 시장은 금리 인상과 경기 침체의 직격탄을 맞으면서 전국 아파트값 급락세 속에서 전국적으로 미분양 공포가 확산하고 아파트 경매 낙찰률도 바닥을 보이고 있으며 상업용 부동산 또한 더이상 물러날 곳이 없을 만큼 하락세를 이어가고 있다. 

 

 

그러나 전셋값은 내년 더 떨어질 수 있다는 소식 또한 들리고 있고, 불황 급매 등에도 투자자라면 주목해봐야할 항목들도 존재할 것이다.  

 

 

오늘은 현재 부동산은 '불패'라고 믿었던 한국이 겪고있는 부동산 급락장 현황에 대해 알아보고 내년 부동산 주택 시장의 전망과 주의깊게 살펴야 할 사안들에 대한 전문가들의 의견 등을 정리하는 시간을 가져볼까 한다.

 

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지피지기백전불태(知彼知己百戰不殆)라는 말이 있다. 이는 상대를 알고 자신을 알면 백 번 싸워도 위태롭지 않다는 격언이다. 현재 부동산 시장의 하락세를 버텨내려면 먼저 현재 부동산 시장의 상태를 알아볼 필요가 있다. 현재 부동산 시장의 현 주소를 먼저 알아보자.

 

 

전국 아파트의 양극화 심화

 

 

 

최근 KB부동산에 발표에 따르면 현재 국내 부동산은 금리 인상과 경기 침체의 직격탄을 맞고있지만, 초고가 아파트값은 오히려 상승한 것으로 나타났다. 이러한 현상은 금리 인상 충격이 중저가 아파트에 더 크게 다가오면서 양극화 현상이 여전하고 또한 더욱 심화되고 있는 모습을 보여주는 것일지 모른다.

 

 

이같은 통계에 KB부동산은 표본 수 확대가 초고가 아파트값 상승에 영향을 줬다며 집값의 추세적인 하락세는 이전과 크게 다르지 않다는 얘기도 덧붙히며 조심스러운 모습을 보이기도 했는데, 이유가 어찌되었든 최근 부동산의 하락세는 심상치 않은 것은 사실이다. 

 

 

물론 KB부동산에서 덧붙인대로 표본 수 확대의 이슈가 있기는 하겠지만 이유가 어찌되었든 KB부동산의 통계 자료만 놓고 본다면 11월 전국 5분위 상위 20% 아파트에 평균 매매가격은 13억1039억원으로 집계되며 10월 평균 매매가보다 7255만원 증가한 모습을 보였고 한국의 요충지인 서울권 역시 10월 대비 1억2488만원 오른 25억4284만원으로 집계되면서 서울을 포함한 수도권 또한 1억원 이상 상승한 17억1260만원으로 조사됐다.

 

 

1~4분위 아파트에서는 KB부동산 표본 수 확대가 평균 매매가격을 끌어내린 모습이였는데, 전국 1분위 하위 20% 아파트 평균 매매가격은 11월 1억2289만원으로 10월보다 169만원 하락하며 서울권은 10월 대비 1514만원 하락한 5억6014만원으로 나타났고 수도권이 같은 기간 2억6685만원에서 2억6379만원으로 306만원 내린 모습을 보였다.

 

 

이번  KB부동산의 통계 자료에 의해 5분위 아파트값은 오르고 1분위는 내리면서 5분위 배율은 전국 기준 10월 9.9에서 11월 10.7로 껑충 뛰었다. 같은 기간 서울은 0.3 오르며 4.5로, 수도권은 0.5 오르며 6.5로 각각 증가하면서 통계 숫자만 놓고 보면 5분위 배율은 이전보다 확대, 양극화가 심화한 것으로 볼 수 있다.

 

 

이는 똘똘한 한채의 주택이 부동산 하락기에서 좀더 똘똘한 한채의 역활을 하게된 방증이 아닐까 싶다. 물론 결론은 중저가 집주인의 부담은 상당히 늘어났다는 얘기이기도 하다. 또한 집값의 추세적인 하락세는 이전과 크게 다르지 않은 것도 사실이다.

 

 

더군다나 통상 부동산 시장의 상승기 때는 고가 아파트의 가격이 더 가파르게 올라고 저가와 고가 아파트 가격의 차이는 더욱 벌어지는 것이 보통이다. 금리 인상으로 매수세 유입에 따른 상승 동력은 사실상 없는 것이고 현재 대출 금리 상승으로 상환 부담이 늘게되면 초고가 아파트 보유자보다는 중저가 집주인의 부담이 더 클 것이다. 수요가 뒷받침하는 지역의 고가 아파트와 그렇지 않은 아파트의 양극화는 계속될 수 밖에 없어 보인다.

 

 

 

 

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한국 분양 시장은 어떨까?

 

 

다들 알고있겠지만, 국내 부동산 분양 시장도 상황이 녹록치는 않으며 전국적으로 미분양 공포가 확산하고 있다. 전국 미분양 주택은 10월 말 기준 4만7217가구로 5만 가구에 육박하는 수준으로 전달 4만1604가구에 비해 13.5%나 급증하면서 부동산 시장 침체기가 본격적으로 진입하고 있다.

 

 

최근 미분양 증가 속도가 빠른 제주의 경우를 보게되면 7일 국토교통부 발표에 따르면 지난 10월 말 기준 제주도 미분양 주택은 한 달 전 1299가구에 비해 1722가구로 늘어나며 32.6% 증가한 것으로 나타났다. 이같은 결과는 지난 2018년 3월 기록한 1339가구를 넘어서며 제주 지역 미분양의 역대 최대치를 갈아치웠다.

 

 

최근 미분양 적체가 심각한 대구와 경북의 경우는 어떨까? 대구, 경북은 위험 단계에 진입했다는 분석다. 전국에서 미분양 주택이 가장 많은 곳은 대구로 올해 하반기 분양한 단지 16곳 중 15곳이 미달되면서 분양 시장 상황이 좋지 않고 지난 10월 말 기준으로 미분양 주택은 1만830가구로 1만 가구를 넘어섰다.

 

 

1년 전인 작년 10월 1933가구에 비해 5배 넘게 급증하며 대구 지역 역대 최대치인 2008년 12월 2만1379가구와 비교하여 50% 수준을 넘어섰다.

 

 

경북의 경우는 미분양 주택이 6369가구까지 늘어나며 대구 바로 뒤를 이어 전국 2위를 기록하고 있는데 역대 최대치 1만6106가구에 비해 40% 수준이다.

 

 

문제는 이런 미분양 증가세가 당분간 이어질 가능성이 높다는 점이다. 절대 물량이 아직 많은 편은 아니지만, 전국적으로 미분양 증가속도가 가파르다, 특히나 제주, 대구, 경북, 전남의 경우는 과거 미분양 최대치 대비하여 비율이 40%를 넘어서게 되면서 미분양 리스크가 급속히 확대되고 있다.

 

 

또한 최근 건설사들이 분양시장 비수기인 연말에 물량을 쏟아 있고 서울 강동구 둔촌주공 등 서울 핵심 분양지로 꼽히는 단지 마저 예상보다 저조한 경쟁률을 기록하며 분양 시장 심리가 한껏 위축될 가능성이 높아 보인다. 이렇게 미분양이 급격하게 늘어나면 시공사와 시행사의 현금 흐름에 악영향을 미치게 되고 건설사들의 위기로 이어질 수 있다.

 

 

 

 

 

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아파트 경매 낙찰률 바닥?

 

출처 : 파이낸셜 뉴스

 

 

경매는 시세보다 싼 값에 부동산을 투자하는 게 강점있지만 요즘과 같은 집값 하락기에는 수개월 전 책정된 감정가격과 더불어 최근 시세의 격차가 크지 않아 유찰되는 횟수가 많아져야 경매물건의 가격경쟁력이 부각된다.

 

 

경매에서 사려는 사람이 없어 유찰된 경우 다음 경매 진행 땐 감정가의 지역과 법원별로 20~30% 낮은 가격으로 진행되며 서울의 경우 20%로 정해져 있어 2, 3회 유찰되면 감정가의 절반 수준까지 내려가기도 한다.

 

 

최근들어 경매물건의 낙찰가율 또한 떨어지면서 내년을 지켜보자는 분위기가 팽배하다. 매매가가 더 떨어질 가능성도 있어 경매 투자자들이 보수적으로 경매에 참여하고 있기 때문이다.

 

 

이렇게 경매시장의 낙찰률과 낙찰가율 모두 하락세가 거듭되면서 선호 입지로 평가받는 주요 아파트 단지 경매 물건도 외면받고 있으며 예비 응찰자들은 유찰이 2, 3회가량 이어진 것을 보고 입찰에 나서는 분위기다.

 

 

6일 법원경매 전문기업인 지지옥션에 따르면 올해 11월 서울권 아파트 경매 낙찰률은 14.2%로 집계됐다. 총 경매 물건 162건 중 고작 23건만 낙찰돼었고 지난 2020년 3월 코로나19로 법원이 휴정한 기간을 제외할 경우 지지옥션이 집계를 시작한 2001년 1월 이후 21년10개월 만에 가장 낮은 낙찰률로써 이역시 역대 최저치이다.

 

 

낙찰률은 올해 8월 이후 3개월 연속 내리막길을 이어가며 하락폭이 심화되고있고 전월 17.8% 대비 3.6%p 하락하는 모습이다. 서울 아파트의 경매 낙찰률이 두달 연속 10%대를 이어가면서 지난달에는 낙폭을 가중시켰고 이는 경매물건 10건 중 1건가량만 새로운 주인을 찾고 있는 것으로 기준금리 인상과 대출 규제강화 등으로 자금조달 부담이 커지면서 경매시장에도 관망세가 짙어졌다.

 

 

 

 

 

 

 

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상업용 부동산은 예외일까?

 

 

상업용 부동산도 상황은 매한가지로 내년 또한 어려움은 이어질 것으로 예상돼며 전망이 그리 좋지는 않다. 여신전문금융채권 AA+ 3년물 금리는 지난해 말까지만 해도 해당 금리는 2.372%에 그쳤지만 11개월여만에 2.5배 급등하며 지난달 3일 6.016%까지 솟았다. 

 

 

거래량도 마찬가지로 줄었는데, 9월 기준 상업용 부동산 거래량이 전체 부동산 거래의 6.4%에 해당하는 4024건으로 지난해 같은 기간 6965건보다 42.2% 감소하며 전월인 5407건보다 25.6% 줄었든 것으로 조사되었다.

 

 

속칭 '꼬마빌딩'은 연면적 100㎡ 초과 3000㎡ 이하 상업업무용 빌딩을 뜻한다. 꼬마빌딩 투자자는 통상 고정금리 3년 기간을 두고 이후에는 변동금리로 바뀌는 고정형/혼합형 대출을 받는 것이 보통이다. 전문가들은 이런 꼬마빌딩이 당장 내년을 기점으로 급매물이 쏟아져 나올 가능성이 크다는 전망을 내어놓고 있는데 이러한 전망으로 비춰볼때 금리 상승기와 고정금리 기간이 끝나는 시점이 맞물리며 건물주들의 빚 부담이 본격화될 것이라는 분석을 내놓은 것으로 암울한 전망이 이어졌다.

 

 

또한 대표적인 상업용 부동산인 오피스텔 시장도 암울하다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 전국에서 8972가구 모집에 1만974건이 접수되며 올해 하반기 7월~11월27일 기준 오피스텔 청약 경쟁률은 평균 1.2대 1로 나타났다.

 

 

아파트 넘어선 서울 빌라·오피스텔 거래량… 전문가들 "세제·입지 꼭 봐야"

2021.01.04 11:00 아파트 넘어선 서울 빌라·오피스텔 거래량…전문가들 "세제·입지 꼭 봐야" ↑ 21년 오피스텔 거래량 보도

 

[신축년부동산]⑥아파트 공급 적은 올해, '중형 오피스텔' 노려라

2021-01-03 07:00 [신축년부동산]⑥아파트 공급 적은 올해, '중형 오피스텔' 노려라 ↑ 21년 부동산 전문가 10인이 한 말이다.

 

 

전년 동기 경쟁률은 24.9대 1로 최근 분위기와 사뭇 달랐다. 지난해 같은 기간에는 1만4889가구 모집에 37만1007건의 신청이 몰렸으나, 지난해 하반기 청약에 나선 오피스텔 단지 31개 중 경쟁률 1대 1을 밑돈 곳은 4곳인 12.9%에 불과했지만, 올해는 41개 오피스텔 중 17개 단지 41.5%가 공급량보다 신청 건수가 적어 경쟁률이 1대 1보다도 낮았다.

 

 

국토교통부에 따르면 기존 오피스텔의 매매량은 절반 아래로 감소했는데 지난해 하반기 전국 오피스텔 매매량은 2만4436건이였지만, 올해 하반기는 1만1854건으로 불과 1년새 51.5% 감소했다. 서울은 7446건에서 3769건, 수도권은 1만8281에서 8511건, 지방은 6155에서 3343건 등으로 확 떨어진 분위기다.

 

 

또한 토지 거래 시장도 위축된다는 전망으로 국토교통부에 따르면 올해 3분기 전국 토지 거래량은 약 48만필지(383.1㎢)로 전 분기 대비 17개 시/도에서 모두 내림세를 보이며 26.4% 급감하며 2013년 3분기(46만6000필지) 이후 9년 만에 최저 수준으로 떨어진 상태다.

 

 

 

 

 

 

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2023년 전문가들의 부동산 전망

 

 

이렇게 올해 부동산 시장과 내년의 전망은 전체적으로 좋지 않은 평가가 지배적이지만, 이런 시장에서도 내년 눈여겨 봐야할 사안들이 있다는 전문가들의 의견도 있다. 

 

 

 

대다수의 전문가들이 내년 서울 주택 시장에서 주목해야 할 지역으로 강남3구인 강남, 서초, 송파구와 용산구, 양천구 목동 등을 꼽았다.

 

 

전문가들은 하나같이 관망세가 짙어진 만큼 성급하게 움직일 필요가 없다고 조언하면서도 불황 속 급매물 출현과 함께 재건축 이슈 지역의 사업성을 눈여겨 본듯 하다. 강남, 용산, 여의도의 개발 호재와 이번 규제 완화를 긍정적으로 본 것인데, 서울 3대 도심에 해당하는 이 지역에 대한 관심은 여러 해에 걸쳐오고 있지만, 특히 개발 호재가 많아 재테크 관점에서 미래 가치가 높다고 평가했다.

 

 

이는 부동산 시장 침체기에 들어서면서 강남권에서는 송파구를 중심으로 급매물이 속속 등장하고 있는 것에 주목하고 있다는 얘기다. 추세를 볼 때 상승 폭이 컸던 만큼 하락장에서 낙폭도 작지 않지만, 강남권은 누구나 살고 싶어하는 지역이므로 입지나 향후 가격 전망에 대해 고민을 하지 않아도 무방하다는 장점이 있다는 것이다.

 

 

또한 강남3구인 강남, 서초, 송파구와 용산구, 양천구 목동 등에 있어서 정부의 재건축 규제 완화도 긍정적인 요소라는 의견이다.

 

 

재건축 안전진단 개선 방안이 발표될 예정으로 노후단지가 몰린 지역에서 기대감이 커질 것이라고 전망했는데, 앞서 정부에서 분양가상한제와 재건축초과이익환수제의 개선안을 내놓으면서 조만간 재건축 사업을 위한 첫 관문이자 마지막 규제 대못인 안전진단도 구조안정성 항목 기준이 기존 50%에서 30%로 낮아지는 등 조정될 예정에 있다는 것을 그 예로 들었다.

 

 

 

 

신속통합기획 추진 지역과 마포, 노원구도 관심을 갖고 볼 필요가 있다며, 지역을 특정하기보다 지난해 4분기 평균 거래가격 대비 낙폭이 크거나 미분양 할인 및 신축 급매물이 나오는 곳을 주의 깊게 봐야 한다는 의견을 내놨다.

 

 

비슷한 이유로 주목해야 할 지역으로는 1, 2기 신도시에 대한 언급이 많았다. 수도권에 일산, 분당 등의 1기 신도시에 아직 투자 여력이 있다고 판단했는데, 경기도 분당, 과천, 위례신도시 등을 꼽으며 서울 강남권과의 접근성이 좋은 데다 재정비 이슈가 있고, 급매물도 나오는 상황이라 신도시 주택 시장 전망이 장기적으로 양호하다고 보는 듯 하다.

 

 

유의해야 할 지역으로는 인천과 대구 등을 꼽았는데, 송도를 제외한 인천 지역 전반에 대해선 경계하는 의견도 있는데 인천, 수원 등은 2024년까지 입주 물량이 과다해 가격 하락이 본격화할 가능성이 크다며 적어도 내년 말까지는 매수하지 않는 게 좋다는 의견이였다.

 

 

대구, 포항, 군산 등 인구, 소득, 산업 규모가 줄어들고 공급이 과다한 지역은 재고할 필요가 있어 특히 대구는 매수세가 크게 위축된 가운데 공급 물량이 꾸준히 늘어나 부담으로 작용하고 있다며 내년 대구 지역 주택시장은 우려하는 목소리를 내기도 했다.