계약갱신청구권이란?문제점과 계약갱신청구권의 갱신 거부 조건 등을 알아보자.

부동산 전문가 대다수가 전셋값 내년 더 떨어진다 예상

 

[2023 부동산 전망]전문가 90%“전셋값, 내년 더 떨어진다”

 

위 보도에 따르면 부동산 전문가의 90%가 내년에도 전셋값이 더 떨어질 것으로 전망했다는 보도를 내놓았다. 사실 말이 90%지 부동산 전문가 10명의 의견을 대상으로 쓴 기사로 10명 중 9명의 부동산 전문가가 내년 전세값이 떨어질 것으로 예상했다는 기사이다.

 

 

이같은 전망을 내놓은 이유에 대해서 기자는 부동산 전문가들의 의견을 소개했는데 그 이유인 즉슨 수도권에만 17만 가구가 넘는 입주물량이 쏟아지는데다 계속되는 금리인상의 여파로 기존의 전세 수요가 월세로 돌아설 가능성이 높아지기 때문이란다.

 

https://www.msn.com/ko-kr/news/other/2023-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EC%A0%84%EB%A7%9D-%EC%A0%84%EB%AC%B8%EA%B0%80-90-%EC%A0%84%EC%85%8B%EA%B0%92-%EB%82%B4%EB%85%84-%EB%8D%94-%EB%96%A8%EC%96%B4%EC%A7%84%EB%8B%A4/ar-AA14YTb8?ocid=msedgdhp&pc=U531&cvid=935efdaebc9247db9c3b4075be47aaf3

 

사실 전세가가 떨어진다는 것은 입주 준비자들에게 좋은 의미로 다가올 수 있으나 이 기사의 이면에는 사실 임대인들이 전세 매물을 줄이며 대다수의 임대인들이 월세로 전향하는 것이라는 전망을 다르게 말한 것이다.

 

 

이는 전세 품귀현상, 신축 아파트 입주 물량 증가로 인한 공급도 늘어날 것으로 전망되며 이와 함께 금리인상으로 인한 대출 부담이 커지면서 월세 선호현상이 강해질 것으로 예상한다는 것인데, 이중 임병철 부동산R114 리서치팀장이 "계약갱신청구권 사용으로 전세 수요는 감소하는 반면 이자 부담이 커지면서 월세 선호도가 높아질 것"이라고 전망을 내놓았다.

 

 

임대차 3법중 계약갱신청구권이란 무엇일까? 어떤 연유로 전세 수요는 감소하고 이자 부담이 커지면서 월세 선호도가 높아진다는 것일까?

 

 

 

 

 

 

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계약갱신청구권이란?

 

‘주택 임대차 신고제’ 한번 더!! 계도기간 1년 연장!!

 

'계약갱신청구권'에 대해 알아보기에 앞서 지난 시간 임대차 3법 중 '주택 임대차 신고제'에 대해서 잠깐 알아보았었는데 '계약갱신청구권' 알아보기 전에 전월세 신고제" 법이 이미 시행되고 있고 1년 연장기간을 준다하더라도 '의무적으로 신고'해야하는 사안이 되었기 때문에 '과태료 유예' 라는 말에 헤깔려 하시는 분이 많다.

 

 

'전월세 신고제'가 또 다시 1년의 유예기간을 더 주게된 것은 관련 법안이 대중들에게 제대로 전달되지 못하여 현재 일처리가 제대로 되고 있지 않기 때문이다. 그러니 "내년까지 신고하면 되니까 나중에 하지 뭐.." 라고 생각하지 말고 그냥 잊어버리기 전에 미리미리 해두자.

 

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계약갱신청구권이란?

 

2020.07.31일 '임대차 3법' 법안이 통과됨에 따라계약갱신청구권이라는 임차인에게 좋은 제도가 생겼다. 계약갱신청구권의 경우 사실 임대인 보다는 임차인의 편의를 봐주는 항목이 많은 법안으로 임차인들에게는 너무도 좋은 법안이다. 그러나 계약갱신청구권의 사용으로 인해 전세 수요가 지속적으로 감소할 수있고 월세 선호도는 높아질 수 있다.

 

 

문 정권에서 밀어붙였던 임대차3법 중 오늘은 '계약갱신청구권'에 대해 알아보자.


계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전 1개월 전까지 임대인에게 임차인이 요구할 수 있는 권리로 기존 임대료에서 5%가량까지만 올릴 수 있는 제도다.

임대차 계약의 계약기간은 임대인과 임차인의 계약때 정해지는 것이지만, 주택임대차보호법에 따라 임차인의 권리를 보호하기 위해 최소한의 보장 계약 기간이 존재하는데 주택의 경우 2년, 상가 건물의 경우 1년의 기간 동안 임차인이 법적 보호를 받을 수 있기에 통상 전세등의 주택 계약 기간은 2년으로 정하는 것이 보통이다.


이렇게 서로의 계약으로 인한 임대차 만료 기한이 가까워지면서 재계약에 의한 조건, 변경, 세부사안 추가 등의 합의를 위해 계약을 재갱신할 때에 주택임대차보호법에 따라 임차인이 희망할 시에 1 회에 한해 강제적인 계약 갱신을 청구할 수 있게되었다.

 

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계약갱신청구권의 문제점

이처럼 '계약갱신청구권'은 주택 시장에서 임차인들의 권리 보호와 증진을 위한 좋은 법안이지만 임대인들에게는 이보다 더 악법이 없다.

 

 

이는 임대차 3법 자체가 부동산 가격이 급등할 당시 만들어진 법안으로 부동산 규제의 성격이 매우 강했고 그 당시와 부동산 시장이 전혀 반대의 길로 들어서게 되면서 개선되어야 한다는 목소리가 높다.


이는 당시 전세가가 치솟았던 임차인들에게 꼭 필요한 법안이였고 덕분에 많은 임차인들이 주택임대차 보호법에 따라 보호받게 되었지만,


반면, 임대인의 경우 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인의 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없게 되었기 때문에 임대인 측에서 계약 기간이 끝나 매도를 원하더라도 부득이 재계약을 진행하는 상황이 생기게 된다.


거기다 요즘들어 또 다르게 생기게 된 문제점은 계약갱신권 사용으로 2년(통상) +  2년(계약갱신청구권에 따른) 총 4년이 지나고 시세대로 전세를 받고자하여도 입주물량이 많은 지역에서는 전세가를 올리지 못하는 일이 발생하기도 한다.


특히나 국토부에서 묵시적 갱신에 적용되던 규정을 임대차법 개정으로 계약갱신까지 확대 적용된다는 유권해석을 내놓았는데 '부동산대책 정보사이트 정책 풀이집' 중 갱신요구권 행사에 대한 내용을 보게되면 다음과 같다.

 

 

 

 

"이는 임차인이 원한다면 언제든지 계약 해지 통지를 할수 있다는 것이다."

임차인의 일방적인 계약 해지 통지 사유에도 임대인은 3개월 내에 임대료를 반환해야한다. 그렇다면 겨우 3달안에 다음 세입자를 구하고 중개 수수료도 내야하는 상황에 놓이게 된다는 말인데, 즉 언제든 임대차 계약을 해지하고 이사를 나갈 수 있다는 얘기다.


계약갱신청구권을 사용하여 주변 시세보다 낮은 전세가일때는 크게 문제될 것이 없다. 그러나 요즘과 같이 급격하게 전세가격이 내려가게 될 경우 문제가 될 수 있게 됐다.


이는 계약갱신청구권 사용으로 인해 시세보다 저렴한 가격에 재계약을 한 구축 주택의 임대인의 경우 현재 전세가격이 급격히 떨어지게 되면서 새로운 아파트 전세가격이 비슷하거나 더 저렴해지는 상황이 나오게 되면서 추가 계약기간이 남았음에도 중도계약해지를 요구하고 비슷한 가격의 신축으로 몰리는 현상이 생겼기 때문이다.


그런데 임차인은 임대인에게 3개월 전까지 통보만하고 임대인은 다음 세입자를 구하고 주동산 중개 수수료도 부담해야하는 상황에 놓여 버렸다.


이런 상황이 한번으로 그치면 모르겠지만 지속적으로 벌어질 경우 임대인 입장에서는 2년 강제 계약 연장에 전세금은 5%만 올릴 수 있지만 임차인의 계약 해지 통보까지 가슴졸여야 한다는 얘기가 된다.

 

 

 

 

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갱신 거절 조건

계약 갱신 거절 조건은 까다롭기 그지없다.

 

1. 2기 이상의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있거나 
2. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실하여 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우(연체 사실 여부)
3. 부정의 방법으로 임차를 한 자
4. 양방의 합의하에 임대인이 상당한 보상을 임차인에게 지급한 경우
5. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
6. 임대차 계약 체결 당시 공가 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
7. 임대인 본인을 포함한 그의 직계존속이나 직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
8. 임차인의 고의 혹은 과실로 인해 주택을 파손한 경우
9. 임차인이 가지는 선량한 관리자의 의무를 위반하거나 계약을 지속하기 어려운 중대한 사유가 있을 경우

위의 사안 중 임대인의 사정으로 인한 주택 매도에 관한 조건은 없다. 당장 지금 같이 고금리에 놓여 막대한 손해를 입는 임대인 있을 경우에도 계약으로 인해 매도하여 처리하기에도 쉽지 않다는 얘기다.


이는 사유재산에 대한 강력한 침탈이라는 의견이 많았다. 거기다 잘 지켜지지도 않았는데,


예를들어 4. 양방의 합의하에 임대인이 상당한 보상을 임차인에게 지급한 경우 라는 항목의 경우


잠깐 예상해봐도 뻔히 발생할 만한 일이였다 생각되지만, 위의 내용을 근거로 하여 일부 임차인이 악용하며 금전적 보상을 받기도 하였고 


7. 임대인 본인을 포함한 그의 직계존속이나 직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 근거로 하여 임대인 또한 실제 거주 목적이라고 속여 임차인을 내보내는 사례가 생기기도 하자  


정부에서는 임차인이라면 기존 대상의 주택에 대한 전입 대상자를 확인할 수있는 조치를 내놓았다.


그러나 최근 법원 선고에 의하며면 헌법상 사유 재산에 대한 사용 수익 및 처분을 할 수 있도록 정의했으나 이를 과도한 침해로 정의하고 있어 정확한 방향성이 제시되고 있다고 할 수는 없어 보인다.


또한 기존 묵시적 갱신에 의해 전세계약갱신청구권을 제때 행사하지 못하는 경우가 생기면 해당 청구권이 사용되어 연장되는 것이 아닌 것으로 정의하여 전세 계약 2년 + 묵시적 갱신을 통한 2년 + 계약갱신청구권에 의한 2년을 통해 6년을 거주할 수 있게 되었다.


이로인해 임대차 계약의 만료일로 6개월부터 2개월 이내에 해당 청구권을 쓰도록 권장하게 된 것이다.

 

이로써 전세계 유일한 국내의 전세제도가 아예 사라질지도 모를 일이다. 아무쪼록 임대인과 임차인이 함께 상생할 수 있는 내용으로 서로 얼굴 붉히는 일이 없는 날이 왔으면 좋겠다는 생각이다.