주택구입부담지수(Housing Affordability Index)로 보는 한국 부동산의 현주소

주택구입부담지수(Housing Affordability Index)란?

 

 

지난해 하반기 이후 주택 가격이 하락하고 있지만 금리 상승으로 인해 원리금 상환에 소득의 54%를 할애해야 하는 지경이 되었고, 전국 지수도 4분기 연속 최고점 경신하는 등 대출상환부담을 나타내는 주택구입부담지수는 다시 사상 최고를 경신했다.

 

 

한 보도에 따르면 지난 2일 주택금융공사(HF)에 따르면 지난해 3분기 전국의 주택구입부담지수는 89.3으로, 관련 통계가 작성되기 시작한 2004년 이후 가장 높았다고 한다.

 

주택구입부담지수(Housing Affordability Index)란?

통상 주택담보대출 상환으로 가구소득의 약 25%를 부담하면 주택구입부담지수는 100으로 산출되는데 한국부동산원의 아파트시세와 통계청 가계조사 및 노동부의 노동통계조사, 한국은행의 예금은행 신규 주택담보대출 금리 등을 토대로 지수를 계산하게 된다.

중간소득가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수로 지수가 낮을수록 주택구입부담이 완화되는 것이며, 반대로 지수가 높을수록 주택구입부담이 가중되고 있음을 뜻한다.

이는 가계 소득과 금리, 주택가격을 모두 추측한다는 의미에서 주택가격의 고평가 또는 저평가 여부를 판단할 수 있다는 의미이다.

 

 

 

 

 

현재 전국의 주택구입부담지수는 지난 2021년 4분기 83.5로 사상 처음 80을 돌파하게 되면서 직전 최고치였던 2008년 2분기 76.2를 훌쩍 뛰어넘고 있다. 이는 지난해 1분기 84.6, 2분기 84.9에 이어 3분기 89.3까지 네 분기 연속 사상 최고를 경신이다.

 

 

 

말이 참 복잡한 것 같지만, 쉽게 말해 우리나라의 수도인 서울을 기준으로만 보자면 지난해 지역별로 3분기 서울의 주택구입부담지수가 214.6으로, 2분기 204.0 대비 10.6p 상승하면서 서울의 중간소득 가구가 지역의 중간가격 주택을 구입할 경우 이는 소득의 절반이 넘는 54%를 주택담보대출 원리금 상환으로 부담해야 한다는 의미다.

 

 

통상 서울의 적정 주택부담지수는 130∼140선으로 이는 소득에서 주담대 상환 비중 33∼35%선이 주택구매가 가능한 적정 수준으로 평가하고 있다. 이런 서울 주택구입부담지수는 2008년 2분기 164.8을 정점으로 전반적인 하락세에 접어들어 2013년 1분기 94.8 100 밑으로 떨어졌지만 지난해 1분기 203.7에 200선을 돌파하게 된 것이다.

 

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지역별 주택구입부담지수는 어떨까? 

 

 

서울에 이어 세종의 주택구입부담지수는 지난해 3분기 134.6으로 2위를 차지했다. 이어 경기 지역의 주택구입부담지수 또한 지난해 3분기 120.5로 2분기 115.8 대비 상승하면서 100을 훌쩍 넘었고 인천(98.9), 제주(90.9) 등이 100에 근접, 다음으로 부산(88.1), 대전(86.6), 대구(80.6), 광주(66.4) 등의 순이었다.

 

 

실제로 지수산출의 토대가 되는 곳이라 할 수 있는 한국부동산원의 전국주택가격동향 조사를 보니, 지난해 전국 아파트값이 1월부터 11월까지 누적 4.79% 하락하는 모습을 보였다.

 

 

한국부동산원

 

이는 부동산원이 아파트값 조사를 시작한 2003년 12월 이후 동기간은 물론 연간 기준으로도 가장 큰 폭의 하락이라고 하는데, 전국 부동산 비율 중 서울 아파트 값이 지난해 1∼11월 4.89% 내리며 2012년 1∼11월 -6.05% 이후에 가장 많이 떨어졌다.

 

 

이렇게 전국의 주택구입부담지수가 사상 최고치를 경신하고 있는 것에 가장 큰 이유는 아마도 지난해 하반기 이후 본격화된 주택가격 하락에도 불구하고 한국은행 기준금리 인상으로 주담대 상환 부담이 커지고 있기 때문이지 않은가 싶다.

 

 

한국은행 금융통화위원회에서는 지난 2021년 8월 이후 지난해 11월까지 약 1년 3개월 동안 기준금리를 연 0.5%에서 3.25%로 2.75% 포인트 인상하며 한은의 기준금리 인상이 주담대 금리 역시 빠르게 상승시켰고 가계 부담이 커진 것이다. 

 

 

이에 따라 예금은행의 신규취급액 기준·가중평균 주담대 금리는 2021년 8월 2.88%에서 지난해 11월 4.74%로 1.86% 포인트 상승했으며, 일반 신용대출 금리는 같은 기간 3.97%에서 7.85%로 3.88% 포인트 급등한 상태이다.

 

 

새로운 한 해가 다가왔지만, 한국의 부동산 시장의 현 주소가 그리 밝지만은 않아 보인다.