부동산 & 대출 용어 LTV, DTI, DSR 뜻과 계산방법, 계산기

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새로운 한 해가 시작되었다. 그러나 한국의 부동산 시장 전망은 작년처럼 녹록지가 않다. 최소 올해 상반기까지는 좋지 않을 것이라는 전망이 계속 나오면서 고금리 시대에 집을 구하거나 변동금리가 적용된 대출 상품을 이용 중인 사람, 영끌족들의 시름은 계속되고 있고 그 부담감이 계속 커지고 있지 않나 싶다.

전문가들은 내년 부동산 시장 어떻게 보고 있을까? 2023년 전문가들의 부동산 전망

그러나 하락세가 있다면, 언젠가는 상승기도 있는 법!! 그래서 지난 시간에는 부동산 전문가들이 생각하는 올해 부동산 시장에 대해서 알아보기도 했는데, 이런 부동산 관련 소식 중 가장 핫한 뉴스는 아마도 다주택자 취득세 및 양도세 중과 완화와 더불어 LTV, DTI, DSR들의 규제 내용일 것이다.


다주택자 취득세라던지 양도세 중과 완화라던지 하는 내용은 사실 단어나 주제를 놓고 본다면 어느정도 이해하기 그리 어렵게 느껴지지 않지만, 막상 주택 담보 대출의 심사 기준이 되는 규제 정책인 LTV, DTI, DSR 등은 생소하게 들리는 사람도 많을 것이다.


그러나 추후 집을 알아보기 위해 대출 상품을 알아본다거나 부동산 투자 등을 계획하고 있다면 LTV, DTI, DSR이라는 용어들이 심심찮게 접하게 되고 부동산에 대한 공부가 필요하다면 꼭 알고 가야 할 필수 항목이기도 하다.


그래서 오늘은 쉽게 접하게 되는 각종 부동산 뉴스들에서 나오는 LTV, DTI, DSR 뜻과 차이점을 알아보고 각각의 계산방법과 간단하게 계산할 수 있는 계산기에 대한 사용법을 알아볼까 한다.

주택담보대출비율 (LTV)

2일 금융권 등에 따르면 금융당국은 지난해 12월 '2023년 경제정책방향'에서 서울 등 규제지역 내 다주택자를 상대로 한 주택담보대출 금지 규제를 해제하고 LTV 상한을 30%로 적용하는 등 부동산 금융규제 완화 방안을 내놓았다.

다주택자도 LTV 30%…대기업 동일인 범위 축소

주택담보대출비율 LTV(Loan To Value ratio)이란?


담보에 가치 대비 대출비율을 뜻하는 것으로 주로 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다.


담보인정비율이라고도 볼 수 있으며, 담보가 되는 자산(동산,부동산)에 초점을 맞춘 주택 상가 빌딩 등을 담보로 잡고 은행에서 돈을 빌려주는 것으로 현재 은행은 60% 안팎에서 LTV를 적용하고 있다.

※ 주택담보대출비율(LTV) 계산

위의 사항을 예로 들어보면 취득하려는 주택의 가격이 5억이라 가정했을때 LTV가 40%라면 2억 원까지 대출이 가능하다는 의미가 된다.

대출가능금액 / 담보주택가격 = LTV

LTV 계산이야 담보가 될 가치와 대출금액만 입력하면 간단히 계산 할 수 있기에 복잡한 것은 다소 덜하지만, LTV는 지역별 기준이 존재하기 때문에 투기지역 및 투기과열지구 등의 사안과 주택가격 등에 대한 지역별 LTV 기준 또한 아래 링크를 들어가면 확인할 수 있다.

부동산계산기

담보가치는 통상 KB 시세를 기준으로 정해지기 때문에 조회해보면 되는데 만약 KB 시세가 없는 주택이나 신축 아파트의 경우는 감정 평가 및 주변 아파트 실거래가 등을 종합하여 정해지게 된다.


LTV는 쉽게 말해 주택담보대출의 개념으로 이해하면 된다. DSR이나 DTI와 같이 개인 소득이 아닌 '자산(주택)담보 가치'를 기준으로 대출한도를 정하는 것이기 때문이다.

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총부채상환비율(DTI)

다주택자·임대사업 옥죄던 대출·세금 규제 전면 해제…서울 등 투기지역 해제 초읽기

위 기사 보도 링크를 보면 관련 내용 중에 이런 문구가 있다. "서울 지역이 투기과열지구에서 해제되면 DTI가 40%에서 50%로 상향된다. 투기·투기과열지구에서 무주택자와 1 주택자(기존 주택 처분)에 대한 LTV가 50%로 단일화되면서 LTV는 동일한 규제를 받게 된다. 15억 원 초과 아파트 주택담보대출에 대한 규제도 같다."


LTV는 이제 알겠는데, 총부채상환비율(DTI)이 40%에서 50%로 상향된다? 총부채상환비율(DTI)은 무엇이며, 다른 점은 무엇일까?

총부채상환비율 DTI(Debt to Income)이란?

주택담보대출의 원리금(원금+이자)과 기타 대출의 이자 상환액의 합계를 연소득으로 나눈 비율을 뜻한다.

이는 연소득 대비 금융비용 부담률을 뜻하는 것으로 어느정도의 소득이 있는 사람이 부담할 수 있는 대출금을 판별하는 지표로 주담대 연간 원리금 상환액에 기타 대출의 이자만 적용해 소득에 견주는 규제비율이다.

뒤에 DSR에 대해서 정리하겠지만, DSR을 적용할 때보다 DTI가 적용되면 대출 한도가 더 나올 수 있다. 이는 주택담보대출의 원리금 상환액을 제회한 기타 대출의 연간 상환액에 원금이 아닌 이자 상환액만 포함해 계산하기 때문이다.



대출금 원금액의 이자를 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 보는 것이기에 부동산 담보물의 크기만으로 대출 한도를 결정하는 기존의 주택담보대출비율(LTV)과는 차이가 있다.


DTI 기준이 엄격하게 적용되면 담보 가치가 높더라도 소득이 충분치 않으면 대출받을 수 없게 되고 이를 통해 정부에서는 은행의 무분별한 대출 관행과 채무자의 부실 부채 상환을 방지할 수 있게된다.

※ 총부채상환비율 (DTI) 계산

DTI은 연소득 대비 금융비용 부담률을 의미한다. 소득이 어느 정도인 사람이 부담할 수 있는 대출금을 판별하는 지표다. 아래 계산기의 스트레스 DTI는 향후 금리가 오를 것을 감안하여 적용 금리에 일부 가산금리를 더해서 계산된다.

주택담보대출의 원리금 + 기타 대출 이자 상환액 / 연소득 = DTI

부동산계산기

DTI 계산기는 위 링크를 통해 진행하면 된다. DTI는 주택담보대출의 원리금 + 기타 대출 이자 상환액의 합계에 연간 본인이 벌어들이는 소득을 나눈 것이다.


만약 DTI를 40% 제한할 경우 자신의 연봉이 6천만 원가량일 경우 주담대 원리금 및 기타 대출의 이자 합이 2,400만 원을 초과하면 대출이 발생되지 않는다는 의미다.


따라서 자신의 주담대 대출 원리금과 현재 신용대출 따위에 총 기타 대출금의 이자를 알아봐야 한다.

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총부채원리금상환비율(DSR)

새해도 가계대출 규제 '완화 기조'…DSR은 유지 | 연합뉴스

현재 한국은행의 분석에 따르면 지난해 3분기 기준 주담대 보유차주의 평균 총부채원리금상환비율(DSR)은 60.6%로 3년 6개월 만에 다시 60% 선을 돌파, 주담대와 신용대출 동시 보유 차주 DSR은 지난해 10월 말 기준으로 70%에 올라섰다고 한다.

총부채원리금상환비율 DSR(Debt Service Ratio)이란?

연간 소득에서 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻하며, 주택 대출 원리금 외에 신용 대출, 학자금 대출, 장기 카드 대출 따위를 모두 더한 부채 상환 비율이어서 대출 심사 시 총부채 상환 비율(DTI)로 심사했을 때보다 대출 한도가 축소된다.

총부채원리금상환비율은 LTV 등 기존의 규제와는 다르게 담보물보다 부채상환능력에 초점을 맞춘 정책으로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율이 되는 것이며, 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한다.

쉽게 말해 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액과 그 이자가 차지하는 비율을 뜻한다고 보면 될 듯하다.

윤석열 정부 대통령직인수위원회가 2021년부터 DSR의 적용범위를 늘리고 있는데, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 전세자금대출은 포함하지 않기로 하면서 2022년 7월부터 기존의 대출규모 2억 원부터 적용하던 DSR을 1억 원부터 적용하였다.


이는 현재의 주택 시장 붕괴를 막기 위한 정책이라고 보이지만, 정작 신용대출은 두 배로 확대하면서 고소득층만 자산을 불릴 기회를 준 것이라는 아니냐는 의견도 있다. 이는 기존의 2030 청년층의 주택마련을 지원하겠다던 정부 공약과 대치되는 것처럼 보이기 때문이다. 현 정부가 부자감세 등의 논란이 있는 이유 중 하나이기도 하다.


위에 기사 내용에는 빠져있지만 또 하나 재미있는 점은 전세자금대출 또한 각 개인 간의 갚아야 할 부채이기 때문에 DSR에 포함되지만 정책적 판단으로 빠졌다는 점이다. 사실 전세자금대출을 토탈하여 포함하면 고 DSR차주는 크게 증가한다.

그러나 DSR가 가지고 있는 큰 문제점은 통계청 기준 서울 5 분위 가구 연소득은 약 6000만 원대인데 비해 가구 연소득과 DSR 소득으로 계산했을 때 이 가구들이 30년 분할상환 주담대만을 이용하여 집을 산다고 가정하면, 구매 가능한 주택 가격은 약 5~6억대다. 이는 DSR비율만 따져보면, 현재 주택 담보 대출로만 한국의 최대 요충지인 서울에 집을 사는 것이 사실상 어렵다는 말이 된다.

※ 총부채원리금상환비율(DSR) 계산

DSR은 앞서 설명한 DTI와 마찬가지로 연 소득으로 상환능력을 평가하는 개념이지만 주택담보대출의 원금을 포함, 기타 모든 대출의 원금을 포함하여 총 기타 대출금의 원금 및 이자가 연소득 대비하여 얼마인지 나타내는 점이 다르다.

주담대 원리금 + 기타 대출 원리금 / 연소득 = DSR

부동산계산기

DSR 계산기도 위 링크를 통해 진행하면 된다. 다만 간단하게 생각하자면 주택담보대출을 제외한 모든 대출의 원금과 이자를 포함한 상한액을 계산해야 하는 것인데, 위에 계산기 링크에 들어가면 대출별로 부채산정 방식이 정리되어 있다.


대출에 따라 DSR이 적용되는 원금이 달라지기 때문에 계산 전에 자세히 읽어 본 후 계산하여야 하며, 기타 대출들의 경우 그 종류에 따라 원금을 몇 년 간 나누어 진행할지가 정해지기 때문에 본인이 가진 대출 종류에 맞게 계산해야 한다.