부동산 실거래가 보다 공시가가 더 오르고 있다.
최근 부동산 가격 하락이 심상치가 않다. 고금리와 고물가로 주택 매수 수요가 끊기면서 아파트 시장 침체가 장기화하고 있는 것인데 이에 4분기 아파트 하락 거래 비중도 역대 최고 수준을 경신한 것으로 나타났다. 거기다 실거래가보다 공시가가 올라버린 역전현상으로 이른바 깡통전세 등 전세사기 피해가 늘어나고 있다.
저가 주택, 아파트, 빌라, 오피스텔 등 깡통 전세 주의보에 피할 방법은 없을까?
고물가, 고금리, 고환율의 3중고를 겪고있는 한국의 변화하는 부동산 시장의 모습을 한번 살펴보는 시간을 가질까 한다. 요즘 전세 시세가 많이 올랐는데 요즘 전세대출 금리가 치솟고 있기 때
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↑ 저가 주택, 아파트, 빌라, 오피스텔 등 깡통 전세 주의보에 피할 방법은 없을까? ↑
깡통전세와 전쟁 선포 주택임대차보호법 개정
주택도시보증공사(HUG)는 전세보증금반환보증보험을 통해 집주인이 계약 기간 만료 후 전세보증금을 돌려주지 못하면 대신 보증금을 받아서 가입자에게 지급하고 집주인에게 청구해 받아내는 일을 하고있는 곳이다. 이런 HUG에 따르면 2022년 10월 기준 보증사고로 인한 전세보증금 대위변제액은 1087억원(501가구)으로 월별 기준 사상 최대치를 기록했다고 한다. 올해 대위변제액 합계는 6379억원에 달한단다.......
이에 법무부와 국토교통부가 주택임대차보호법을 대폭 개정하기로 결정했다. 법무부와 국토교통부는 21일 전세사기 피해방지 대책의 후속조치로 마련한 '주택임대차보호법' 일부개정법률안 및 동법 시행령 일부개정령안을 내년 1월 2일까지 입법예고한다고 밝혔는데 오늘은 이에 대해서 알아보고자 한다.
본문에 들어가기에 앞서 이것은 주택임대차보호법 일부개정법률안 등 입법예고이지 아직 시행된 것이 아니며, 정부에서 어떤식으로 현재 국내 부동산 위기를 헤쳐나가려 하는지, 또 어떤 실요성 있는 개정안을 모색하고 있는지 알아보는 시간이라는 것을 밝힌다.
첫째 .주택임대차보호법 일부개정법률안
선순위 임차인 정보 확인권 신설 / 체납정보 확인권 신설
1. 주택임대차보호법에 '선순위 임차인 정보 확인권'을 신설하여 임차인이 되려는 사람이 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 분명히 하여 임대인은 이에 동의하는 것을 의무화한다는 방침이다.
현행법에는 임차인이 되려는 사람이 임대차 정보를 요청할 수는 있지만, 이를 임대인이 거부하면 해당 정보를 얻을 수 없었다.
그러나 주택임대차표준계약서를 개정해 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항이 신설되며 이를 위반 시 임차인에게 해제/해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항이 추가됐다.
2. 임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 '체납정보 확인권'을 신설한다.
납세증명서는 원칙적으로 요구받은 날 이후 발급된 것이어야 한다. 하지만 당사자 편의를 위해 임차인이 되려는 사람이 동의하게되면 그 이전에 발급된 납세증명서의 제시로도 무방하며, 임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하지 않는 경우 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의를 함으로써 제시 의무를 대신할 수 있다.
한마디로 임대차계약 체결 전에 임차인이 될 자가 임대인이 될 자의 임대인의 납세증명서 : 담보대출 & 체납정보를 확인할 수 있게 되었다는 말이다.
- '제출'이 아닌 '제시'라는 단어를 쓴 이유에 대해서는 임대인의 입장도 고려하여 납세증명서 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있도록 했고 임대인의 개인정보보호를 위해 '제출'이 아닌 '제시'를 하도록 했다.
소액임차인의 범위와 최우선변제금 상향 조정 심의
주택임대차보호법 시행령 일부개정령안도 입법예고한다. 10월 26일에는 주택임대차위원회를 개최하여 최우선변제를 받을 소액임차인의 범위와 최우선변제금 상향 조정의 필요성 및 그 정도를 심의했다.
법무부와 국토부는 이같은 결과를 반영한 주택임대차보호법 시행령을 입법예고했다. 이것은 최우선변제를 받을 소액임차인의 범위와 최우선변제금 상향 조정의 필요성 정도를 심의하였고 이에 따라 각 권역별로 소액임차인의 범위는 일괄 1500만 원 높였고 최우선변제금액 역시 일괄적으로 500만 원 상향했다.
이말인 즉슨, 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위가 확대되고 최우선변제 받을 금액이 증대되므로 소액임차인과 같은 주거약자들의 보호 강화 될 방침인 것이다.
주택임대차표준계약서 손질
주택임대차표준계약서도 손질하기로 했다. 이는 임차인의 안정적 보증금 회수를 위해 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약을 신설하는 내용을 담는 것으로 현행법상 '임차인의 대항력'은 전입신고를 마친 다음날 발생하게 된다.
대법원 판례에 따르면
임차인의 보호를 위한 「주택임대차보호법」의 입법 취지에 비추어
임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는
임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하다고 판시하였음(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64 615 판결)
임차인이 '이의제기'를 해야 임대차 관계를 벗어날 수 있다고 하지만 사실상 임차인이 그 주택매매 사실을 알기 어렵다는 문제가 있다.
또한 대항력이란 부동산 거래에서 매우 중요한 사안이다. 이게 무슨 말이냐하니, 그동안 임차인의 대항력이 전입신고 다음날 발생한다는 점을 악용해 임대인이 계약 직후 주택을 매도하거나 다른 사람으로부터 돈을 빌리고 저당권을 설정해 임차인들이 보증금을 회수하지 못하는 거지 같은 경우들이 생겼는데, 이는 그간 주택임대차표준계약서의 명백한 허점이였다.
예를들어 우리가 전세로 입주를 하게 되었다 가정해보면, 실제로 전세금을 주고 집을 인도받을때 주민등록신고를 하게 되고 이 때 임차인이 대항력을 획득했었다.
여기서 문제는 주택임대차보호법 제3조에 따라 임차인의 대항력이 주소이전 & 확정 일자를 한 바로 그날이 아닌 '다음날부터' 효력이 생긴다는 것이였다.
이로인해 일부 몰지각하고 파렴치한 임대인이 이 같은 허점을 악용하여 계약 직후부터 전입신고 전까지 다른 사람으로부터 돈을 빌린 후 임차인이 들어 갈 건물에 저당권을 설정할 경우 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 어처구니 없는 경우가 있었다.
이런 고질적인 문제를 손질하여 근저당권, 물권 등이 임차권 보다 선순위가 되는 행위를 방지하게 바뀌는 것이고 임차인의 정당한 전세금이 근저당권자에게 대항력을 행사할 수 없는 문제를 방지한다는 얘기다.
- 당연한 얘기지만, 이제 더욱더 함부러 돈 빌려주고 보증을 서주거나 아무 건물이나 막 저당 잡고하면 안돼겠죠 ??????
주택임대차표준계약서를 개정하여 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 특약 조항을 신설하여 이를 위반할 시 임차인에게 해제,해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가한다.
또한 표준계약서에 관리비 항목을 신설하여 계약 체결 전에도 관리비에 대해 당사자가 충분히 논의해서 결정하도록 유도하고 사전에 관리비 관련 분쟁을 예방하도록 했다.
입법예고 기간 동안 각계각층의 의견을 수렴하여 주택임대차보호법 및 동법 시행령의 최종 개정안을 확정한 후 법제처 심사 및 차관/국무회의를 거쳐 내년 초 법률안을 국회에 제출하고 시행령안은 공표하고 시행한다.
드디어 닭 대가리같던 부동산 관련 허점투성이던 법안들을 국회에서 드디어 일다운 일을 시작하며 임차인 보호를 위한 실효성 있는 개정안이 나오는 것 같아 감개무량(感慨無量)할 뿐이다.
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