일본 거꾸로 흘러간 나홀로 저금리 정책에 일본 부동산은 31년만에 활황이다.

일본의 나홀로 저금리 정책 어떻게 흘러가고 있을까?

 

통상 요즘과 같은 미국의 고강도 긴축정책을 펼치는 때에는 달러환율을 고려하여 각 국가에서 달러가격을 쫒아가기 위해 미국과 함께 기준금리를 올리는 것이 보통의 경우다.

 

 

고금리 정책을 통한 고도의 물가상승 압력을 누르기 위한 금리정책으로 소비를 둔화시키고 인플레를 잡기 위함인데 최근 일본의 금리 정책의 경우 이와는 반대로 초 저금리 정책을 고수하며 나홀로(엄밀히 따지자면 일본 혼자는 아니지만..) 저금리 기조를 유지하고 있는데 그로인해 일본 경제는 어떻게 흘러가고 있을까?

 

 

 

폭락 공포에 웃고있는 일본은 현재 31년만의 부동산 활황!!

 

 

 

 

일본 정부가 최근 발표한 기준지가의 7월1일 기준 조사결과에 따르면 일본의 전국 주택지 가격이 31년만에 큰 상승세로 전환하고 있는 모습이다.

 

 

물론 과거에도 상승세를 보인 적이 있긴 하지만 지방도시의 하락세 지속으로 전국 평균이 상승세를 기록하지는 못하는 모습을 보이며 마치 한국의 서울, 경기권 등의 상승세를 보였던 한국의 모습과 많이 닮아있었다. 뭐, 엄밀히 따지자면 한국이 일본의 부동산 잃어버린 30년을 따라가고 있던 모습이였지만.... 

 

 

일본의 전국 주택지 기준지가는 일본 부동산 버블이 붕괴하기 시작한 1991년 이후 잃어버린 10년, 20년, 30년이라 불리며 일본의 부동산 시장과 경제 시장 전면이 계속 하락세를 그리는 모습을 보였지만 요즘은 다르다?

 

 

이번 일본의 전국 주택지 기준지가 조사에서 일본의 부동산 시장은 0.1% 상승세로 돌아서며 도쿄 등의 주요 대도시 주택지 가격이 상승하는 모습이다. 현재 주택지, 상업지, 공업지 등 전용도 전국 평균은 0.3% 올라 3년만에 상승세로 돌아서고 있다.

 

 

이러한 일본 부동산의 상승 기조에는 러시아의 우크라이나 침공으로 촉발된 유가, 곡물가 폭등이 초래한 초인플레이션을 막기 위해 미국 등 주요국가들이 금리를 가파르게 올리고 있는 여타 다른 국가들과는 다르게 거꾸로 흘러가는 저금리 정책 기조 유지에서 나온다. 

 

 

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일본 모기지, 금리 사상 최저치

 

 

 

미국 모기지 파산 시작, 서브프라임 이후 최악 될 수 있다..

 

 

전세계 주택시장은 현재 금리상승으로 인한 대폭락 공포에 빠져 있다. 그럼에도 불구하고 일본 부동산 시장이 활황세를 보이는 이유는 일본의 나홀로 거꾸로 금리 정책 덕분이다.

 

 

금리가 오르면 대출 금리 또한 오르기 마련이다. 현재의 경우 고금리 정책을 유지하는 이유가 인플레, 즉 물가 상승 압력을 누르기 위한 이유가 있기 때문에 시장의 소비심리를 극한으로 끌어내리기 위해 시행하는 것인데, 이렇게 기준금리 상승은 대출 금리의 상승으로 이어지고 상대적으로 투자비용이 많이 드는 부동산 시장에서의 주탣 담보 대출 이자는 고금리 문제에 부딪히며 부동산 시장의 하락 기조를 가져온다.  

 

 

현재 한국의 부동산 상황은 서울 아파트의 매매가격 내림세가 외곽 지역뿐 아니라 주요 단지에까지 확산하며 아파트 영향을 크게 받는 오피스텔 시장도 수도권에서 1년9개월 만에 내림세로 돌아섰으며 기준금리 인상 등의 영향으로 분양, 거래, 임대에 이르기까지 주택 시장 전반의 침체가 짙어지면서 집값 경착륙 우려도 점점 커지고 있다.

수도권에서도 인천이 전달 대비 0.17%로 크게 떨어지고 경기도 또한 0.06% 줄었다. 지방이라고 다르지 않은데 실제로 대구는 지난 7월부터 수성구를 제외한 전 지역이 조정대상지역에서 제외되면서 안정을 기대했지만 여전히 침체기에 있으며 한국부동산원에 따르면 올해 8월까지 누적 대구 주택종합 매매가격지수는 3.27% 하락했다.

아파트 등의 거래 절벽 현상으로 인해 오피스텔은 상승하는 모습을 보여주기도 했지만, 최근 들어 월세 수익을 목적으로 하는 소형 오피스텔을 중심으로 가격이 계속 내려가고 있으며 주택 시장의 침체가 깊어지면서 오피스텔도 하락 흐름을 피하지 못하는 모습이다.

주택산업연구원에서 발표한 아파트 분양전망지수에 따르면 이달의 아파트 분양전망지수는 전국 기준 43.7에 그쳤다. 8월(61.3)보다 17.6포인트나 떨어진 수치로 7월(70.4)과 비교하면 무려 26.7포인트 내렸고 이 지수는 아파트 공급자 입장에서 분양 여건을 종합 판단한 것으로 100을 밑돌면 분양 전망이 부정적임을 의미한다.

 

 

이에비해 일본은 2016년 기준금리를 -0.1%로 내렸으며 지금까지 마이너스 기준금리를 유지하면서 주택담보 대출금리는 역사적으로 현재 최저치 수준이다. 이런 저금리 주담대는 현재 0.310% 의 저금리 대출 상품이 있으며 주택담보 대출을 받을 경우, 감세혜택도 받을 수 있게 흘러가고 있다.

 

 

 

반면 이번 긴축정책의 시발점이라고 할 수있는 미국의 경우 작년말 3%전후까지 내렸던 모기지대출 금리가 6% 전후로 치솟으며 미국 내 중소 모기지 업체들이 파산을 시작했다.

 

이런 기조는 한국도 마찬가지인데 주택담보대출 금리가 급격히 치솟고 있다. 마치 이런 전 세계의 부동산 상황을 비웃기라도 하듯 일본의 부동산 시장은 미국 연준의 고강도 긴축이 지속됨에 따라 더 인플레 상황을 즐기는 모습이 된 형국이다.

 

 

 

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엔저 현상으로 인한 외국인의 일본 부동산 쇼핑

 

 

 

일본의 저금리 정책으로 주담대 금리뿐 아니라. 달러/엔 환율이 지난해 1달러당 105엔대에서 최근 143엔까지 치솟았다.

 

 

이에 따라 수입물가가 치솟고 건자재 가격이 폭등하며 건자재 가격 폭등으로 인한 신축 주택 건축비가 급등하였고 중고 주택 가격도 오름세를 보이고 있다. 또한 엔화가치가 폭락하면서 외국인들이 교토 등의 지방 아파트를 사들이고 있는 것도 주택경기 활황에 한 몫하고 있다.

 

 

최근 일본 부동산 가격의 급등세는 외국인 투자자들이 주도하고 있는 것으로 엔화 가치가 24년 만에 최저수준으로 떨어지자, 싼값에 일본 부동산을 매입하려는 외국인들이 늘어났다. 그중에서도 중국과 홍콩 투자자들이 대거 늘면서 부동산 가격을 끌어올리고 있다.

 

 

 

최근 엔화 가치는 달러당 145엔에 육박하는 등 24년 만에 가장 낮은 수준을 기록하고 있다.

 

 

일본 부동산 가격은 그대로일지라도, 달러를 보유한 외국 투자자들에게는 환율이 올라간 만큼 땅값이 싸지는 효과를 볼 수 있어 투자 매력도가 올라가는 것이다. 이처럼 사실 일본의 부동산 시장의 활황이 좋은 일이라고만 할 수는 없다. 어찌보면 일본의 부동산 시장이 돈 많은 외국인 투자자들의 투자매물로 여겨지고 있으니 건강한 부동산 시장이라고는 보기 어려운 것이다.

 

 

몇년전 한국의 제주도에 중국인 투자자들이 창궐하며 우려하는 기사들이 많았던 것을 생각해보면 썩 좋은일이라고 볼 수는 없어 보인다.  

 

 

 

이르면 10월 비자없이 일본 개인, 자유여행 가능 소식에 관련수혜주 산업들 움직임이 분주하다!

 

 

뭐, 이유야 어찌되었든, 코로나로 중단된 외국인 관광재개 등으로 지방 관광 도시의 상업지역도 개발 기대감으로 가격이 급등하고 있다.

 

 

한국에는 얼마전 일본 정부가 방일 한국인 관광객에게 비자를 면제를 검토중이라는 소식이 전해지며, 개인 자유여행을 허용하는 방향을 검토 하고있어 이르면 10월 쯤 다시 비자없이 일본 여행을 갈 수있게 되면서 일본의 경기에 반짝효과도 더해질 예정이다.

 

 

국내에서 일본 여행 예약이 약 800% 급증하는 등 하나투어는 9월1~19일까지 801.8% 증가, 참좋은여행이 9월1~20일까지 4096건 모객 ,트리플 13~19일까지 일본 상품 조회수 195% 증가, 등 지속적인 상황이 될지는 미지수지만 확실히 반짝효과는 나올 것으로 보이는데 여행업계에서는 이번 엔저 현상으로 인해 일본 여행 관련 업계에 호재로 작용할 것으로 보고있다.

 

 

이처럼 일본의 저금리 정책은 지속될 가능성이 매우 높아보인다. 8월 소비자물가지수는 전년 같은 달보다 2.8% 오르면서 일본 언론들은 8월 물가상승률이 30년 11개월 만에 가장 큰 상승폭이라고 전하기도 했지만, 8%가 넘는 미국에 비해서는?? 매우 안정적인 모습이다.

 

 

기준 금리를 인하하면서 화폐가치가 폭락하여 수입물가 폭등으로 8월 물가상승률이 80.21%를 기록한 튀르키예와는 사정이 완전 딴판으로 중앙은행인 일본은행은 금융완화와 엔화 약세를 통해 수출 기업의 실적 개선, 임금 인상, 소비 확대로 이어질 것으로 기대하고 있다.

 

 

2013년 디플레이션과의 전면전을 선포하며 일본은행 총재에 취임한 구로다 하루히코의 임기는 내년 3월까지로 구로다 총재는 최근 기자회견에서 “금리를 끌어올릴 생각은 전혀 없다”고 말했전 만큼 다른 나라의 중앙은행은 물가상승을 막기 위해 총력전을 펼치고 있지만 구로다 총재는 인플레이션을 오히려 반기는 입장이다.