저가 주택, 아파트, 빌라, 오피스텔 등 깡통 전세 주의보에 피할 방법은 없을까?

고물가, 고금리, 고환율의 3중고를 겪고있는 한국의 변화하는 부동산 시장의 모습을 한번 살펴보는 시간을 가질까 한다. 요즘 전세 시세가 많이 올랐는데 요즘 전세대출 금리가 치솟고 있기 때문인데, 최근 전세대출 금리가 연 3.5%를 넘어서게 되면서 많은 이사를 나오게 될 이사인들이 차라리 반전세로 들어가는게 낫다는 생각을 하고 있다. 예를들어 현재 금리 정도라면 2억원을 빌리면 한달에 70만원 정도를 갚아야 하는 수준인데, 이럴바에 반전세로 들어가는 것을 고민을 하고 있는 것이다

 

이처럼 최근 주요 은행의 전세자금 대출 금리 상단이 연 5% 선을 넘어서게 되면서 세입자의 대출 이자 부담이 커지게 되었는데, 4일 금융감독원 금융상품통합비교공시에 따르면 KB국민, 신한, 우리, 하나은행 등 4대 은행의 변동형 전세자금대출 금리는 최저 연 3.59% ~ 최고 연 5.67% 정도다.

 

특히 하나은행의 '주택신보 전세자금대출'은 연 4.27~5.67%로 조만간 6% 돌파를 목전에 둔 상황이고 국민은행과 신한은행의 전세자금대출 상품의 금리 상단은 각각 4.81%, 4.73%로 역시나 5%에 육박할 예정이다. 현재 금리 인상의 기조는 다분함으로 기준금리가 추가로 1~2차례 더 인상되면 전세자금대출 금리가 6%를 훌쩍 넘어설 것으로 보인다.

 

상황이 이렇게 급작스럽게 바뀌다 보니 이사를 앞두고있는 세입자 입장에서는 대출을 받아 은행에 이자를 갚는 것보다 집주인에게 월세를 내는 것이 유리한 상황이 되어가고 있다.

 

 

 

깡통전세란?

요즘같이 전세대출 금리가 치솟는 등의 사유로 인해 주택을 매매하는 것과 비슷하거나 또는 그보다 높은 전세의 경우 '깡통전세'라고 한다. 보통 아파트의 경우 비교적 실거래가가 투명한 편이어서 전세가를 측정하기가 수월한 편이지만, 빌라나 오피스텔 같은 저가 주택들의 경우 전세가 매매가를 상회하는 경우가 종종 발생한다.


공시가격이 저렴한 주택의 경우 취득세 중과 등의 세제해택이 있을 수 있고 다주택자의 갭투자자의 수요가 몰리면서 가격이 급등할때도 있는데 이런 경우 빌라나, 오피스텔 등의 거래에서 오히려 매수인이 돈을 더 주고 매도를 하는 경우도 있다.


이럴 경우에 최악의 상황은 저가 아파트, 빌라, 오피스텔 등을 선호하는 서민 수요가 대부분이라 보증금(전세금) = 전재산이나 다름이 없는데, 임대인의 자금 문제로 인해 경매로 넘어갈 경우 임차인이 경매에서 보증금을 전액 회수할 수 있을지 장담할수 없게된다.

 

 

가끔 언급했지만, 나조차도 전세사기를 당해보았기에 이런 점들은 주의가 필요하다. (내가 어릴때이니 엄밀히 말하면, 우리 가족이 당한 것이지만...) 

1억 만들기, 1억만드는 방법, 1억 굴리기, 1억 모으기 난 10년 걸렸다.

 

 

저가 아파트, 깡통 전세 주의보

 

 

 

현재 부동산 시장을 보면, 최근 지방의 저가주택을 중심으로 역전세 현상이 조금씩 두드러지게 나타나고 있는데 지방권의 저가 주택들이 '깡통 전세'가 될 우려가 높다는 뜻이어서 앞으로 이사를 예정중인 세입자들의 주의가 필요할 것 같다. 지금은 다들 아시다시피 현 정부의 다주택자 규제 완화 조치 이후로 매물은 쌓이고 있고 여기에 잇따른 금리인상으로 빚을 내어 집을 사자'는 매수인들이 줄어들면서 공급이 폭발하여 집값은 계속해서 하락하고 있다.

 

 

반면에 월세나 전세시장은 임대차3법 시행으로 인해 계약갱신청구권을 사용했던 임차인들의 경우, 오는 7월 말 시장에 쏟아져 나오기 시작할 예정이라는 것도 전월세 및 전세 가격 상승을 부채질할 것이라는 전망이다. 특히 전세는 신규계약 체결 시점에 한 차례 갱신까지 염두에 두고 4년치 상승분을 미리 가격에 반영하려는 경향이 있기 때문에 특히 요즘 같은 아파트 같은 동에서 전셋값이 매매 가격보다 높은 역전세가 발생하고 있는 것이다.

 

 

특히나 갭투자 매물의 경우는 이런 깡통아파트가 속출할 수 있다. 현재는 지방의 3억원 이하 저가아파트를 중심으로 역전세가 '일부 발생'하고 있는 상황이어서 아직 전국적인 문제로 보기는 어렵지만 경기침체가 장기화 될 것으로 보이는 현재 기로에서 글쎄... 과연 이게 비단 지방만의 문제로 끝날까 싶다.

 

 

아파트만 문제일까? 현재 수도권 오피스텔 또한 전세가율이 치솟고 있다. 지난달 서울, 인천, 경기 오피스텔의 전세가율은 역대 최고 수준으로 집계되었는데, 이는 아파트 임대료를 버티지 못한 사람들이 오피스텔로 옮겨가면서 역세권 지역을 중심으로 전세가가 오른 것이 가장 큰 이유로 꼽힌다. 한마디로 지방은 여차해서 돈이 되면 대출 조금껴서 살수라도 있지만, 서울 매매가 그게 가능한가... 역시 오피스텔과 빌라 등 서울과 기타 경기지방은 저가주택의 수요가 점점 몰리고 있어 전세가율이 높아지면 ‘깡통전세’를 걱정해야 하는 처지는 똑같다. 

 

 

 

 

깡통 전세를 피하는 방법이 있을까?

 

 

어느곳으로 이사를 가던지, 세입자들이 할 일은 들어갈 전세시세만 확인하는 것이 아니라. 그 지역의 전반적인 시세와 가격이 형성되는 이유를 확인하는 것이 먼저다. 집만 떡~ 하니보고 이정도 크기면 이정도 가격 할것 같은데? 라고 생각하는건 주택을 대략 10번정도 구매하고 본인의 감으로만 사시면 될것 같다. 아니면 부동산 관련 일을 하시거나.



또 한가지는 최소한의 보험을 들어 놓는 일인데, 일반적으로 '확정일자'와 '전입신고' , '전세권 설정' 등은 선택사항이 아니라 필수사항이 되었다. 거기에 또하나 이번 임대차 3법 중 '주택 임대차 신고제' 또한 필수사항이 되었는데

 

 

‘주택 임대차 신고제’ 한번 더!! 계도기간 1년 연장!!

 

관련 내용은 링크를 걸어두었으니 한번이라도 살펴보면 좋을 듯 하고 간단하게 설명하자면 주택을 사면서 매매, 전세, 월세, 공장, 상가, 고시원, 기숙사, 비주택 등 모두 의무신고에 해당하며, 현재 2023년 5월 31일까지 예도기간이니 지금이라도 신고하지 않은 사람은 신고하러 가는 것이 좋다. 미 신고시에 벌금이 추징된다. (임대차 신고시 '확정일자' 자동부여로 알고있는데, 나는 이사갈 일이없어 진행해본적이 없기에 정확하지 않으니 꼭 관련 사안을 문의후 진행하기 바란다.)

 

또 한가지는 '전세보증금 반환보증 가입'이다. 현재 주택 시장 침체가 길어지면서 '깡통 전세' 우려가 커지면서 주택금융공단에서 전세반환보증 상품을 시장에 내놓은 2020년 7월 이후 1년 10개월 만에 처음으로 2조원을 돌파하는 기염을 토하고 있을 정도로 많은 사람들이 가입하고있다. 

 

 

이처럼 폭발적인 가입자 증가 이유에는 보증한도 상향과 신청 기한 확대 등이 관련있는데, 주택금융공단에서 올해 1월 말부터 보증 한도를 수도권 7억원, 지방 5억원으로 상향하고 또 신청 기한을 전세계약 기간 2분의 1 경과 전으로 늘리면서 가입편의도 올라갔다.

 

 

전세반환보증이란, 전세 계약이 끝났을 때 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 세입자에게 대신 지급하는 일종의 보험상품을 말하는데, 보통 세입자는 주택임대차보호법에 따라 전세권 설정, 확정일자 등 법적 대항력을 갖추면 우선변제권이 인정된다.

 

 

그러나 매매가와 보증금 차이가 거의 없으면 우선변제권이 있어도 보증금을 전액 돌려받기 어려운 상황이 발생한다. 집주인이 해당 주택을 팔거나 경매에 넘겨도 낙찰금이 보증금보다 적을 수 있어서다. 작년 말 이후 소형 주택을 중심으로 '갭투자'가 늘면서 전셋값이 매매가보다 비싼 거래가 속출하면서 깡통 주택 위험성도 높아진 상황이다.

 

 

이렇게 전세반환보증을 하더라도 전세계약 시점에 집값이 이미 전셋값보다 낮다면 보증금을 온전히 보호받을 수 없다. 보증보험 가입 당시에는 주택가격이 전셋값보다 높았다가 이후 집값이 하락해 역전세가 발생한 경우에는 정상적으로 보호받을 수 있지만 계약 시점에 이미 '집값보다 보증금이 높은 상황'인 경우에 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입이 불가능하다.

 

 

이같은 현상은 현재까지 갭투자가 주로 이뤄지는 3억원 이하 지방 저가아파트에서 주로 나타나고 있다. 지방을 중심으로  전셋값이 매맷값의 50~60%대인 서울과 달리 지방은 전세값이 매매값의 70~80% 수준이다. 아무래도 당분간 주택 매매가 동결되고 집값이 당분간 떨어질 것으로 예상되기 때문에 주의가 필요해 보인다.

 

 

 

 

 

 

 

 

청약 열풍도 시들시들하다. 그래도 오를곳은 또 오르더라?

 

 

아파트 청약시장 열기 또한 한풀 꺾였다. 공공·민간 사전청약 아파트 제외의 한 올해 상반기 전국 아파트에서 청약 경쟁률은 평균 14.0대 1로 집계되며, 지난해 상반기 18.2대 1의 경쟁률 보다 낮아졌다. 최저 당첨가점 또한 만점 84점에서 24.1점으로 지난해 같은 기간 30.8점 보다 떨어졌다.

 

현재 수도권의 청약 경쟁률은 평균 30.0대 1에서 13.1대 1로 추락했으며, 서울만 따로 집계하였을땐 29.4대 1로 지난해 같은 기간 124.7대 1이였던 경쟁률에 비하면 올해는 4분의 1에도 미치지 못했다. 최저 당첨가점은 44.5점으로 전년 61.1점 대비 16.6점이나 하락했고 여전히 다른 지역보다 경쟁률은 높은 편이지만 얼마전까지만 해도 '로또청약'으로 불리던 지난해와 분위기가 많이 달라지긴 했다.

 

 

한편 지방은 평균 청약 경쟁률이 오른곳들도 있는데, 지난해 상반기 11.3대 1에서 올해 상반기 14.8대 1로 지방의 평균 청약률은 상승했다. 지방의 경우 대부분 지역에서 청약 경쟁률이 떨어지는 현상을 보였지만, 세종시가 183.2대 1→397.2대 1로 올랐고 부산이 23.7대 1→44.9대 1로 상승했으며, 강원 4.0대 1→16.4대 1가 상승하며 지역 평균치를 끌어올리기도 했다.

 

 

특히 강릉의 집값이 크게 뛰고있는데, 강릉의 집값이 오르는 가장 큰 이유로 수도권 부동산 규제에 따른 풍선효과를 꼽고있다. 수도권과 지방 대도시가 투기과열지구, 조정대상지역 등으로 묶이면서 갈 곳을 잃은 부동자금이 강원도로 몰리고 있는데, 여기에 더해 코로나19 사태 장기화로 바다뷰를 즐길 수 있는 동해안 일대가 관광지이자 투자처로서 급부상하게 되면서 특히나 강릉은 동해안에서 드물게 KTX역이 있어 서울·수도권 접근성이 뛰어나 외지 투자 수요가 몰렸다는 분석이 나오고있다.