고정형에 이어 변동금리까지..? 주담대 금리의 끝없는 상승,부동산에 대한 개인적인 생각

안녕하세요. 돈이 money?입니다.

 

 

고정형 주택담보대출(주담대) 이미 올라갈때까지 올라, 6%대의 고금리 시대를 맞은 지금 현재 은행권의 변동형 주택담보대출의 '기준금리'가되는 신규취급액 기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 약 3년 만에 최고치를 기록하며, 고정형에 이어 변동형 주담대도 6% 금리를 향해가고 있습니다.

 

 

시중은행의 주택담보대출 변동금리 자체가 한국은행의 기준금리나 코픽스 수준에 비해 지나치게 높다는 지적이 제기되고 있는데도 불구하고, 은행권은 가산금리(대출금리 중 은행 원가에 해당되는 부분) 인하에 적극 나서지 않고 있습니다. 은행들은 현상태를 유지하면서, 윤석열 정부에서 부동산 대출 시장이 어느 방향으로 움직일 것인지를 예의주시하고 있는 것이죠. 부동산 규제 완화를 목표로 하는 현 정부의 행동 방향을 분석한 후 움직이려는 계산입니다. 

 

 

서민들은 죽어나가는데 빚이있던 사람들은 빚으로 갚아야 되는 처지까지 가고있는 상황이고, 기준금리는 앞으로도 올라갈 예정이며, 주택 가격은 반대로 뚝뚝 떨어질 기미를 벌써부터 보이고 있습니다. 재미있는 점은 국내 집값의 상위 탑 20의 아파트 가격들은 계속 오르고 있는 추세이죠. 이것이 의미하는 바는 '똑똑한 한채'에 대한 수요만 늘고있다는 것입니다. 여러 부동산 전문가들이 이미 기준금리 인상전부터 똑똑한 한채에 대한 얘기를 문정부 규제강화 시절부터 했었죠.

 

 

그러면서 했던 얘기들이 있습니다. "지방은 내려도 서울은 안내려갑니다." 서울에서 주택을 매매할수 있는 능력이 있다면, 이런 고민도 할 필요도 없을 겁니다. '똑똑한 한채'를 사는게 점점 힘들어 졌습니다. 서울권 특히 강남이나, 용산구 등 현 부동산 시장의 고점을 찍고 있는 곳은 부동산 전문가가 콕 찝어 말 안해도 오를것이라는 것은 누구나 예상 가능합니다. 부동산 완화로 인해 점점 많은 주택 공급이 이주어지면, 희소성의 가치가 높은 고점대의 주택만 오르는것은 자명한 일이니까요. 현재 부동산 자산을 불리시려는 분들에게는 힘든 한 해가 될수 있습니다.

 

 

현재 서울 부동산 월세 비중은 2019년 41%, 2020년 41.7%, 2021년 46% 등으로 꾸준히 증가하여 올해 1~4월 월세 계약 비율은 51.6%로 절반을 넘어서며, 서울수도권 지역민의 '월세난민'들이 차고 넘칠 예정입니다. 이것이 의미하는 바는 다들 아시겠지만, 전세는 줄고 매매가 수요가 없습니다. 요즘은 매매, 전세의 차이 폭이 그렇게 크지 않았었습니다. 하지만 실질적으로 물가가 급격한 상승비례하여 월급이 올라야 하지만, 이제 그런것은 없죠? 이미 최저시급은 국내사정상 오를만큼 오른 상태입니다.

 

 

결국은 대한민국의 가구 자산의 부동산 자산 비중은 약80%이며, 80%의 부동산 실질자산이 금리인상에 따라 월 이자비용이 올라가기 때문에 그만큼 손해를 보게 되는것이겠죠. 예를들어 2년 전 2020년 8월 1~2%대가 89%에 달했고, 3%대는 6.8%, 4%대는 2.0%였을 때와 비교하면 대출이자가 크게 올라 이자 부담이 가중되었으며, 단 1년 사이에 금리가 폭발적으로 늘어났습니다다. 체감이 되지 않으시는 분이 계실수 있으니, 한국은행의 분석을 인용하자면

 

 

"기준금리가 0.25%포인트 오를 때마다 1인당 연이자 부담은 평균 16만4000원 늘어난다. 1%포인트 상승하면 연이자 부담액은 65만5000원까지 증가할 수 있다."

 

 

라고 분석하기도 했습니다. 현재 금융권에선 이달 26일에 한국은행이 또 한번 기준금리가 상승할시, 코픽스가 상반기 안에 2%까지 상승할 것이란 전망이 나오고 있습니다. 원희룡 신임 국토교통부 장관의 발표에 따르면, 16일 열린 취임식에서 "주거 안정을 위해 주택 250만채 공급 계획을 100일 이내에 발표하고 재건축·재개발 규제 정상화를 통한 도심 공급으로 집값을 안정시키겠다"고 밝혔습니다. 공급이 늘어나면 현재 가지고 있던 주택가들은 '특별한 곳'을 제외한 주택가들의 버블이 터질수도 있겠네요...

 

 

'위에서 말한 특별한 곳'들이란, 윤석열 정부가 용산으로 집무실을 이전하게 되며, 현재 강남권보다 비싼 용산지역의 용산구 한남동의 나인원한남 전용 206.8953㎡(8층)와 한남더힐 전용 235.312㎡(6층)가 기록한 85억원으로 서울에서 실거래가 등록된 아파트 중 최고 매매가를 달성했습니다. 85억원.. 한국부동산원과 KB부동산의 올해 10월을 기준으로한 서울 아파트 평균 매매가격은 각각 11억4065만원 & 12억1639만원으로, 약12억원을 넘어섰습니다. 그 비싸다는 서울권의 평균 매매가가 12억인데 어마무시 합니다...이런 서울권의 '특별한 곳'들은 가격방어가 가능할 것 입니다.

 

 

앞으로 정부의 부동산 규제 완화와 금리인상으로 인한 대출이자의 상승, 그리고 문정부때의 임대차 3법으로 인한 다주택 가구자들의 주택 처분 등 전세는 점점 더 줄어들 것으로 예상되이며, '월세난민'이 늘어나고 부자와 일반 서민들의 격차는 더욱더 올라갈 것으로 보입니다. 거기에 현재 용산구 한남동의 나인원한남 전용 206.8953㎡(8층)와 한남더힐 전용 235.312㎡(6층)가 기록한 85억원등의 고급주택가나 서울 일부지역만 상승할 것으로 생각되고, 부동산 완화정책으로 다량의 주택 매물이 나오면서 기존의 매매자들은 실물자산의 감소를 피할수 없을것으로 예상됩니다. 

 

 

임대차3법 시행으로 인해 계약갱신청구권을 사용했던 임차인들의 경우, 오는 7월 말 시장에 나오기 시작하는 것도 전월세 가격 상승을 부채질할 것이라는 전망이 나오기도 했습니다. 최근 금리 인상 및 1인가구 증가 등으로 인해 임차인들의 월세 선호 현상은 점점 많아지고 있는 형국이고, 임대차3법이 시행됨에 따라 작년 말부터 집주인들의 보유세 부담을 주게되어 월세를 올려 임차인에게 세금을 전가하는 영향도 무시할 수 없는 상황입니다. 국내 부동산 전문가들은 월세의 경우 임대인들이 전세보다 더 쉽게 가격을 올리는 경향이 있으니 월세 비중 증가가 향후 임차인들에게 부담이 될 것은 자명한 사실입니다. 실제로 KB부동산 등에 따르면 서울 아파트 전세 가격 증감률은 지난 2일 0.04%에서 9일 0.07%로 증가폭이 커지는 등 임차인들을 압박하고 있습니다.

 

 

이런 상황에서 일명 '20대 영끌족'들의 가계 부채와 코로나19로 인한 소상공인들의 피해로 버티기에 들어가며 생긴 부채들, 현재까지 꾸준히 자리를 지키던 '부동산 거품가격'까지 줄줄이 터질수 있습니다. 요즘들어 한번씩 포스팅으로 "현금비중을 늘리시어 지지대 형성을 하시라." 라는 말을 많이 했는데 사실 지지대형성이라기 보단 대비책이죠. 많은 부자들이 경제침체기를 겪고난 후에 많이들 생겨납니다. 모두 미리 대비하고 최악의 상황을 대응할수있는 구실을 만드신다면, 경제위기 후에 부를 축적할 수도 있겠습니다. 위기를 기회로 만들라는 부자들의 명언들이죠.

 

 

현재 국,내외 경제 시장 자체가 좋지 않은 상황이지만, 이제껏 대비해온 금융자산 부자들은 이럴때가 기회라고 생각합니다. 준비하세요 코로나19로 인해 생각보다 오래 걸렸지만, 심각한 인플레이션을 넘은 '스테그 플레이션'이 도례하였습니다. 이제는 더 오래 경기침체를 겪게될지 모를 분위기 입니다. 그리고 하나더 덧붙치자면 '부동산은 안전자산'이라고 믿는 분들이 많던데, 죄송하게도 부동산은 안전자산이라고 할수 없습니다. 

 

 

안전자산의 대표적인 종류는 달러, 금, 채권등이 있으며, 안전자산의 기본적인 기준에 대해서 개인적으로는 '유동성'이 있어야 한다고 생각하는데, 특히 부동산을 안전자산이라고 여기는 것을 보면 참 답답하다는 생각이 듭니다. 부동산은 '실물자산'인거지 '안전자산'이 아닙니다. 그 어떤 전문가도 부동산을 안전자산이라고 추켜세우거나 하지 않습니다. 불패의 부동산은 이제 없습니다. 특히 안전자산은 빠르게 대응할수있는 '유동성'이 중요한데, 부동산은 실물자산 중 유동성이 가장 최악인 자산중에 하나입니다. 그걸 어떻게 안전자산으로 볼수가 있을까요? 

 

 

대출 즉 가계부채에 대한 얘기들을 요즘들어 참 많이 하는데, 거진 한달전부터는 이런 얘기만 계속 하게되네요. 좋은 정보들을 더 많이 듣고 나누고 싶지만, 참 녹록치 않은 현재의 경기 상황이 안타까울 따름입니다. 당분간은 웅크리고 있는 방법이 최선일 듯 합니다. 무언가를 하는 것 보다는 이런 시기에는 겨울잠을 자고 봄에 깨어나듯 상승기의 시장상황을 대비하여 에너지를 축적하고 계시는게 좋지 않을까 하고 생각해봅니다.

 

출처: https://qlehfl0321.tistory.com/ [돈이 money? 의 돈 공부 거기에 일상까지 한 스푼 더합니다.]

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