안녕하세요 돈이money? 입니다. 오늘은 부동산 청약 현재 알아야 할 '핫 키워드 3'에 대해서 포스팅 해보려고 합니다.
현재 부동산 시장의 상황은 어떨까요?
올해는 단지수, 가구수와 함께 1순위 통장 접수 건수가 지난해 보다 증가 되었지만 가구수 증가에 비해 1순위 통장 접수 비중은 오히려 줄면서 평균 경쟁률이 낮아졌습니다. 지역에 따라 1순위에서 미달되기도 하고 예비당첨자까지 거쳐 분양을 마치는 곳들도 지난해와 달리 어렵지 않게 볼 수 있습니다.
청약홈에 따르면 2월(2월25일)까지 전국에서 총 57개 단지, 2만6,260가구가 분양(특별공급 제외)이 됐으며,
현재 대선의 향방과 후보자들의 부동산 정책에 대한 당선 공약, 당선자에 따라 그 방향성의 불확실성
금리 인상의 가능성과 계속되는 대출규제 변동
금리 인상의 가능성이 계속 대두 되는 것도 문제가 되겠고, 지금 현재 대출규제 문제 등도 아직 남았죠
대출 규제 변화
21년 7월 이전
21년 12월
현행
2022년 7월
주택 담보 대출
투기과열지구 (9억원 초과주택)
전 규제지역 6억 원 초과 주택
총 대출액 2억 원 초과 (파랑색 시행 유지)
총 대출액 1억 원 초과 (파랑색 시행 폐지)
신용 대출
연 소득 8천 초과 & 1억원 초과
1억원 초과
코로나19로 인한 경기 침체
장기화 된 코로나19 사태로 전 세계가 힘든 시점 입니다. 여러가지 생활환경도 바뀌고 있죠
그럼에도 높아지는 청약에 대한 관심
투기과열지구 지정 현황 / 출처:청약홈
최근 코로나19 ,우크라&러시아의 영향 등으로 .. 많은 일이 있고 경기도 그만큼 좋지만은 않은 실정입니다.
부동산 시장도 마찬가지 일 탠데요
다소 그 열기가 식었다고 하지만 여전히 1만명 이상 1순위 통장이 몰리는 현장들은 있다고 합니다.
한국부동산원 '청약홈'에 따르면 지난해는 1순위 통장 314.8만여 건이 청약시장에 쏟아졌습니다.
평균 청약률은 수십대 일 또는 수백대 일을 기록하기도 했는데요
이처럼 청약에 대한 관심도가 높아지는 이유는 무엇일까?
최근 '부동산R114'에서 3.3㎡당 아파트의 평균시세와 평균분양가의 차이를 분석한 결과를 발표했는데요.
그 자료에 따르면, 지난해 서울 아파트 평균시세& 평균분양가의 그 차이가 1,500만원 가량 까지 벌어진 것으로 나타났습니다. 분양가가 1,500만원 가량 더 저렴했다는 의미가 되는 것 이죠
이처럼 차이가 벌어진 것은 민간택지분양가 상한제 시행, 주택도시보증공사의 분양승인 권한 강화 등 정부가 분양가 관리에 들어갔기 때문입니다.
당첨이 되면 수억원까지 차익을 기대할 수 있는데,가만히 앉아 기회를 놓칠 순 없는 것이죠.
1~2월 전국 청약 현황표
구분
단지수
1순위
일반공급(특공제외)
평균 경쟁률
21년
44
314,863
17,234
18.27
22년
57
338,389
26,260
12.89
그래서 알아보는, 지금 이 시점에 청약하면 꼭 알아야 할 '주요 키워드 3가지'를 알아보겠습니다.
첫번째, 효율성 찾아가는 대출
요즘 부동산 시장의 빠질수 없는 주요 키워드는 "대출"과 "금리"
먼저, 대선 이후 분양시장 분위기가 전환될 수 있다는 관측도 나오고 있습니다.
여 ' 야 대선 후보들이 수도권 중심의 개발과 부동산 세부담 및 대출 규제 완화 등을 공약하고 있기 때문인데, 차기 정부의 대출 관련 규제 완화가 실현되면 분양 시장 돈줄도 풀릴 것이라는 전망도 보고 있죠.
이재명
윤석열
생애최초주택구매자에 한해 담보인정비율(LTV)을 최대 90%(현행 최대 70%)까지 끌어올리고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 손질한다고 공약
생애최초주택구매자에게 담보인정비율을 80%까지 높이고 중위소득 120% 이하 청년층에 임차보증금 최대 2억원을 최장 10년간 저리로 대출해주는 정책도 공약
그리고 올해부터 분양 중도금과 잔금 대출까지 [총부채원리금상환비율DRS] 적용을 받게 되면서 금융비용, 목돈 부담이 적은 조건의 단지들에 대한 관심이 증가하고 있습니다.
실제로 올해 1월과 2월 경북 포항에서 분양에 나선 포항자이 애서턴, 포항자이 디오션 아파트는 중도금 60% 무이자 조건을 내세워 1순위 통장이 각각 2만8,572건, 1만2,526건 몰리며 수십대 1 경쟁률을 기록하기도 했죠
이외에 계약금을 분양가의 %가 아닌 1,000만원 등의 정액제로 초기 부담을 덜어주는 곳들도 하나,둘 나오고 있습니다.
중도금 무이자 조건 이외에 분양가 상한제(이하 분상제)를 적용해 분양하는 물량은 주변 시세보다 상대적으로 더 저렴합니다. 주로 공공택지 물량이 분상제 적용을 받습니다만 서울 민간 분양물량 가운데도 분상제를 적용 받아 공급되는 물량들도 있으니 입주자모집공고를 잘 챙겨봐야 합니다.
앞으로 금리인상이 점진적으로 이뤄질 수 있는 만큼 무이자 조건에 공급되는 단지나 분상제 적용받아 분양가가 상대적으로 낮은 물량들은 더욱 주목 받을 전망입니다.
용어 정리
DRS (총부채원리상환비율) : 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 말한다. 대출에는 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출이 포함된다.
세번째, 고속교통망 'GTX' 의 출현!
출처: 국토교통부 보도자료
제 포스팅에도 한번 언급드렸던 GTX 입니다.
아마도 최근 몇 년간 교통망과 관련해 가장 '핫' 했던 단어를 꼽는다면 고속철도, 수도권광역급행철도(GTX)일 것입니다.
예를 들어 경기서부지역 중 한곳인 광명시는 KTX 광명역 신설 이후로 주변으로 '고급 주상복합 아파트'와 '대형 할인매장' 등이 자리 잡으면서 광명 지역 부동산은 경기서부지역을 대표하는 곳으로 자리잡았고,
서울 청량리역은 여러 전철 노선이 있었지만 고속열차는 빠져 있었습니다. 하지만 GTX-B노선과 C노선이 추가로 들어가게 돼 청량리역 일대 개발사업도 한층 가치가 높아졌습니다.
지방에서는 KTX천안 아산역 일대는 천안, 아산 일대에서 가장 집값이 비싼 곳으로 자리잡았고,
KTX 이용이 가능해진 강릉시 부동산시장도 KTX강릉역세권 개발 등의 호재로 지난해 13% 이상 아파트값이 상승하기도 했습니다.
인천 송도에서 남양주 마석으로 이어지는 GTX-B노선이 확정되면서, 인천 부동산도 가치가 크게 올라갔죠.
거기다 GTX-B 노선 이외에 인천발 KTX가 놓이면서 복합환승센터로 변신할 수인분당선 송도역, 옥련동, 동춘동 일대도 관심이 높아지고 있습니다.
올해 경기 평택고덕국제신도시에는 모아주택건설과 금성백조 등이 아파트 분양에 나설 계획입니다. 고덕국제신도시는 SRT수서평택고속선과 수원발 KTX평택고속연결선 등이 평택 지제역을 지나게 되면서 고속철도 수혜지역으로 꼽힙니다.
인천 연수구 옥련동에 자리잡은 수인분당선 송도역은 인천발 KTX를 이용할 수 있는 복합환승센터로 변신합니다. 송도역 역세권 단지로 KTX송도역 서해그랑블 더 파크가 분양에 나섭니다. 이 단지는 송도역을 걸어서 이용할 수 있어 KTX를 이용하는 부산, 강원 등 방면으로 이동이 한층 빨라지며 수인분당선을 이용하면 판교 등 수도권 남부로 이동하기도 쉽습니다.
경기 북부에 위치한 양주시에서는 양주역세권 개발사업을 통해 대우건설과 제일건설, 중흥건설 등이 아파트 분양에 나설 예정입니다. 양주시는 GTX-C노선 사업 추진을 통해 수도권 남부로 이동이 한층 개선될 전망입니다. 이외에 GTX-A노선이 놓이는 파주 운정신도시도 대방건설, 호반건설 등이 연내 분양에 나설 예정입니다.
철도망은 사람, 물류 등을 대량으로 빠르게 이동시킬 수 있다는 점에서 신설여부는 매우 중요합니다.
이러한 단지들이 요즘 눈에 띄는 이유는 '민간공원특례사업'이 활발하게 진행되고 있기 때문입니다.
민간공원특례사업은 쉽게 말해 공원으로 지정됐었지만 방치 돼 있는 부지를 민간 참여를 통해 부지의 70%를 공원으로, 나머지 30%는 공동주택(아파트)을 짓는 사업을 말합니다.
지난해엔 강릉을 포함해 경기 포천, 이천, 경남 진주, 전북 익산 등에서 총 7138가구가 민간공원특례사업을 통해 분양해 완판 됐습니다.
올해도 민간공원특례사업을 통해 공급되는 물량을 곳곳에서 볼 수 있습니다. 부동산인포에 따르면 올해 민간공원특례사업을 통해 공급예정인 물량은 17개 단지에 2만3,950가구 입니다. 올해 분양예정인 물량이 36만가구 가량 되니까 전체의 약 7% 수준에 불과 할 만큼 희귀 매물 인거죠.
2년여의 코로나 펜데믹이 주거문화에도 많은 영향을 미치고 있습니다.
집에 머물러 있는 시간이 점점 길어지고, 쾌적한 주거환경에서의 여유로운 생활을 추구하는 수요자가 늘면서
개인 정원, 가족 전용 주차장, 전용 엘리베이터, 캡슐호텔 등 가족만이 누릴 수 있는 커뮤니티시설이 각광을 받고 있죠.
숲세권 아파트가 최근 높은 인기를 얻고 있는 것도 이러한 분위기 때문입니다.
코로나19와 우크라,러 전쟁 발발로 인하여 투자하기 힘든 요즘 입니다.
하루라도 빨리 국내경제가 살아나 많은 소상공인 여러분과 국내 개인투자자들이 일어날수 있는 날이 왔으면 좋겠습니다
지금까지 이 시점 청약하면 꼭 알아야 할 '주요 키워드 3가지'를 알아보았습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
"이 포스팅은 여러 경제 기사와 블로그 등을 참조하여 개인적인 견해와 투자에 필요한 부분을 찾아보고 기록한 정도 입니다. 내용은 참고만 하시고 ,내용 중 오류등이 있을 경우 의견을 주시면 수정하도록 하겠습니다."
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