1기 신도시 문제, 재건축 초과 이익환수제란?, 종부세대란 법안 결국 데드라인 넘기다.

단순한 대선용 공약이었다 봐야하나? 1기 신도시 아파트 가격 하락

 

 

 

오늘은 부동산 안정화를 주도했다고 주장하는 윤 대통령이 도.대.체. 부동산을 어떻게 안정화(?) 시키고 있는지 한번 살펴보자.

 

오늘 첫번째 이야기는 선거 전후로 하여금 상승세를 이어가던 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동의 아파트값 이야기이다. 1기 신도시에 스토리는 윤석열 대통령은 선거 과정에서 부터 시작된다. 

 

 

당시 후보였던 현 윤석열 대통령이 1기 신도시 재정비 특별법을 제정하겠다고 공약하면서 대선 이후 용적률 상향 및 안전진단 축소 등 재건축 규제완화에 따른 기대감이 1기 신도시 시세에 반영되면서 1기 신도시의 전체적인 아파트값이 큰 폭으로 뛰었다.

 

 

그러나 이번 윤석열 정부의 첫 주택 공급 대책 발표를 기점으로 나락을 가며 하락하고 있는데 이게 지난 17일 윤 대통령 취임 100일을 기념하는 자리에서 집값, 전세값을 안정시킨 새 정부의 성과인가? '할말하않' 은 이럴때 쓰는 말인가보다. 자신이 한말도 하나를 지키지 못하는데 나라 부동산 안정화를 윤정부가 주도했다고..? 

 

 

1기 신도시의 아파트값은 지난 12일 기준 보합에서 19일 기준 -0.02%을 기록하면서 일주일 새 하락으로 돌아서게 되었다. 5개 신도시 가운데 분당이 -0.04%으로 하락 폭이 가장 컸고 뒤를 이어 평촌이 -0.02%, 산본에서 -0.01%가 하락세로 돌아섰다. 현재 일산과 중동은 그나마 보합(0.00%)을 유지하게 되었다.

 

 

경기도 성남시 분당구의 아파트 가격은 조사일 기준 지난달 18일 보합을 기록한 직후 4주 연속 하락하는 모습을 보이며, -0.02% → -0.01% → -0.02% → -0.07% 순으로 약 한달만에 낙폭이 커지고 있는 상황이다. 

 

 

평촌신도시가 속한 안양시 동안구는 -0.11% → -0.15%로 낙폭이 커졌으며, 산본신도시가 있는 군포시는 -0.05% → -0.13%로 하락,  중동신도시가 위치한 부천시는 -0.06% → -0.07%로 하락,  일산신도시가 있는 일산서구가 -0.02% → -0.05%로 하락, 일산동구 또한 -0.01%→-0.02%로 사정은 비슷하다.

 

 

그러나 급격한 금리 인상에 따른 이자 부담과 경기 침체 우려가 갈수록 커지면서 1기 신도시의 아파트 역시 매물이 늘고 가격도 하향 조정됐다.

 

 

이렇게 부동산 시세가 하락하는 이유는 당연하게도 금리 상승에 따른 대출 이자 부담이 가중화되면서 매수 심리 위축, 거래 침체 상황이 지속되고 있는 면이 분명히 존재한다. 분명히 말하지만 모든 잘못이 윤 정부에서 벌어졌다고 말하는 것은 아니다.

 

 

그러나 윤석열 정부의 첫 주택 공급 대책에서 구체적인 실행 방안이 빠지며, 특히 1기 신도시 재정비 마스터플랜 수립 또한 애초보다 점점 미뤄졌다는 반응이 주를 이루게 되면서 당분간 이지역 아파트값들은 약세를 유지할 전망으로 보인다. 

 

 

한마디로 윤으로 의해서 한껏 기대를 올린 지역이나 그 수혜를 보지는 못할 것으로 보인다는 뜻이다.

 

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재건축 초과 이익환수제가 뭔지 알고가자.

 

 

두번째는 지난주 윤 정부에서 사실상 '첫 부동산 대책'을 내놓으면서 이번 공급대책에는 민간 정비사업을 활성화하며 주택 공급을 확대하는 데 그 방점을 두고있다고 볼 수있다. 쉽게 말해서 땅 덩어리도 좁아터졌는데 인구는 초초초초밀집지역인 서울같은 도심에는 더이상 빈 땅이 거의 없어 재개발, 재건축이 아니면 아파트 공급을 늘릴 방법이 사실상 없는 것과 마찬가지다.

이런 문제점으로 인해 윤정부에서는 재건축 촉진 방안을 세운 것이고, 안전진단 완화와 재건축초과이익환수제(재초환)로 인한 부담금을 줄이겠다는 방안이 제시되었다. 

 

 

재초환은 조합원 평균 3,000만원 이상 개발 이익을 얻기위해 정부가 이익금액의 10~50%를 부담금으로 거두는 제도로 재건축 조합 추진위원회 구성부터 입주까지 진행과정에서 오른 집값에 정상주택 가격상승분과 공사비, 조합운영비와 같은 개발비용을 제외한 초과이익에 누진율을 적용해 부과하기로 한 방안을 뜻한다.

 

 

일단 첫번째. 안전진단 완화의 경우 재건축 사업 첫 관문 문턱을 낮춰 참여 단지를 늘리겠다는 의미인데 재초환 부담금 완화 방침은 어떤 이유로 내세운 걸까?

 

실질적으로 이 제도는 2006년 도입되기로 계획되었으나 갑작스런 부동산 침체기를 거치게 되며 시행이 유예돼왔다. 현재까지 부담금을 낸 단지는 단 한곳도 없으며, 지난 2018년 1월1일부터 재시행이 결정됐고, 올해 첫 부과가 시작되는 사안이다.

 

 

최근 몇 년간 집값이 맹렬히 급등하면서 실질적으로 조합원 부담 액수가 당초 예상보다 크게 늘어났는데 그 예로는 서울 용산구 이촌동 한강맨션은 가구당 7억7000만원에 달하는 예정 부담금이 통보되기도 했다.

 

 

강남권은 당연히 수억원대 부담금은 예삿일이고 지방의 한 단지에서는 수백만원 수준이었던 예정액이 억대로 올라가는 등 과도한 부담금이 우려되니 사업을 멈추는 단지도 속속들이 나오고있다.

 

 

입주 때까지 수억원을 어디서 마련해야하나? 세금 수억원을 내기 위해서는 필연적으로 집을 팔아야 한다. 현재 부동산은 침체기로 들어서고있고 어떻게 집을 판다하더라도 결국 낡은 집에서 맘 편히 사는 게 낫다. 라는 결론에 도달하게 된다. 정부에서는 과도한 부담금이 재건축 사업의 발목을 잡고, 공급을 어렵게 만든다고 판단한 것으로 보인다.

 

재초환 재조명에 대한 배경은 이렇고 현재 자금을 얼마나 풀지 구체적인 내용은 발표되지 않았다. 법 개정 사안이라 국회와 논의가 필요한 사안이기 때문인데, 현재 국회 안팎에서 거론된 분위기대로라면 현행 '초과이익 3000만원 이하'인 면제 기준을 '1억원 이하'로 상향하고, 부과율 구간도 '1억원 초과~2억2000만원 초과' 사이로 조정하는 방안이 적용될 것으로 예상되고 있다.

 

 

또한 초과이익에서 제외되는 공사비나 비용 인정 항목을 확대하는 방안도 거론되고 있다.

 

 

보통 재건축 기간은 적어도 10년은 걸리는 장기적 프로젝트다. 그러나 지금처럼 물가가 한달 단위로 쑥쑥 오르는 추세가 계속되면 부동산 가격? 급격하게 오를 수 있다. 


게다가 재건축은 대부분 입지가 좋은 곳이 많기에 억 단위로 오를 것인데, 이로인해 발생한 불로소득은 당연히 납부하야하는 세 부과이나 납부 입장에서는 충분히 부담으로 다가올 수 있다. 


위에 설명한대로 실거주 집이 재건축되어 차후 초과이익환수제에 대한 세를 내려면 집을 팔아야 세금을 낼수 있을 것이고 또한 완화되는 재건축 정책 사업 취지 자체는 사업 부담을 줄여 공급 확대를 이어나가겠다는 것인데, 이런 완화된 정책들로 인해 재건축이 늘어나면 집값은 오를대로 오르고 거둬갈 세금만 적어져 막대한 이득을 취하는 구조가 될 수도 있기에 원만한 절충안을 '필히' 내놓아야 할 것이다.  

 

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종부세 대란오나?, 법안 결국 데드라인을 넘기다. 

 

 

 

세번째 이야기.

 

 

정부에선 지난 7월 말 발표한 세제 개편안에서 올해에 한해 1가구 1주택자에 종부세 특별공제 3억원을 도입해 공제 금액을 기존 11억원에서 14억원으로 올리고 1가구 1주택자가 저가의 상속주택이나 지방주택을 추가로 보유하거나 이사 등의 목적으로 일시적 2주택자가 된 경우 올해 종부세 부과부터 1주택자 혜택을 주겠다하였는데, 이는 1주택자 세 부담을 완화하기 위한 특례 조치라고 했다.

 

 

그러나 이런 1가구 1주택자의 종합부동산세 부담을 덜어주는 정부 세제 개편안의 시행이 불투명해지게 되었는데 관련 법안을 고쳐야 할 국회 기획재정위원회가 소위 구성을 못하고 파행을 겪고 있기 때문이다.

 

 

일각에선 지난 20일이 올해 시행을 위한 ‘데드라인’이라 보고있었는데 이를 끝내 넘기고 말았다. 납세자 불편과 행정력 낭비 등 ‘종부세 대란’이 현실화할 수 있다는 이야기이다.

 

 

1주택자 세 부담을 완화하기 위한 이러한 특례 조치는 종부세법, 조세특례제한법 개정 사안으로 관련 세법이 의결되기 위해 기재위 조세소위를 거쳐 기재위 전체회의, 법제사법위원회, 본회의 통과 등의 복잡한 절차를 거쳐야 한다.

 

 

현재 진행 사안은 여야가 논의 관문인 기재위 조세소위원장 자리를 서로 맡겠다 감투싸움을 벌이게 되면서 소위 구성이 늦어지고 있는 실정이다.

 

 

더 어처구니가 없는 것은 종부세 확정을 위한 과세특례 신고는 9월 16~30일 진행되고  종부세 납부 시기가 매년 12월 1~15일이며, 정기 고지는 11월에 진행되는데 이 모든 사안들을 국세청이 해당 기간 전 적용 대상자를 추려 개별 안내를 진행해야하는데, 

 

 

결국 이를 위한 실무 준비 기간 등을 모두 고려하여 20일까지 법안이 처리됐어야 한다는 게 국세청 설명으로 종부세 특례의 원활한 적용을 위해 정부 스스로가 제시한 데드라인은 지난 20일로 이미 기한이 지난 것이다. 

 

 

법안 처리가 늦어지게 되어 종부세 특례 신청 안내가 제대로 되지 않을 경우 부담은 고스란히 납세자에게 돌아간다.

 

 

지난해 주택분 종부세 고지 대상 인원은 총 94만7,000여 명으로 이 중 1주택자는 약 14%인 13만2000명이었다. 종부세 특례를 9월 신청하지 않더라도 뒤늦게 12월 1~15일 자진신고로 고지 내용을 수정하거나 이의 신청을 밟는 방법도 있지만 이 경우 개별 납세자의 행정 부담은 커지게 된다.

 

 

윤 정부에서 부동산 안정화를 주도했다고? 소신발언 합니다.