대한민국 상반기 부동산 전국 동향, 수도권, 지방 상황과 부동산 시장의 변곡점은?

안녕하세요. 돈이 money?입니다.

 

한국은행(한은) 기준금리 인상, 두 달 연속 금리인상 이유 & 추가인상 가능성, 정부의 과제에 대

 

이번 5월 26일 우리나라의 중앙은행인 한국은행에서 금융통화위원회(금통위)에 결정에 따라 지난 4월에 이어 두 달 연속 기준금리 인상을 결정한 가운데 국내 전국 아파트값은 3주 연속 하락세를 유지하면서 '영끌족'의 고민이 커지고 있습니다. 금리 인상에 따른 하방 압력으로 인해 수도권 '영끌족'의 집값은 내려가고 대출 이자 부담은 늘어만가는 '이중고'를 겪고 있는 것인데요. 오늘은 2022년 5월의 4분기 부동산 상황에 대해서 알아보고 현재 국내 부동산의 변곡점은 언제가 될지 예상해보는 시간을 가져 보도록 하겠습니다.

 

 

대한민국의 2022년 상반기 5월 부동산 동향 

 

 

2022년 5월 4주차 기준으로 집값이 오르고 있는 지역을 시도별로 살펴보게 되면 전북, 강원, 경남, 제주, 충북 등이 있습니다. 서울과 부산 지역은 보합을 유지하는 모습을 보였으며, 기타 지방권은 하락에서 보합으로 전환하는 모양세를 나타 내었는데요? 인천을 비롯한 대부분의 수도권 지역은 하락을 면치 못했습니다.

 

 

이는 윤정부의 출범으로 인해 당초 공약했던 부동산 완화정책들의 기대와는 반대로 지속되는 대출 규제와 함께 연달아 금리가 인상하면서 부동산 거래 하락의 국면은 당분간 계속 이어질 것으로 보입니다. 이렇게 되면 너무도 당연하게도 가격은 떨어질 수밖에 없습니다. 현재 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 연 1.75%로 인상하면서 서울의 아파트 거래 절벽이 더욱 심화될 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.

 

 
지난해 8월 금리 인상이 시작된 이후로 연달아 금리가 인상된 여파로 올해 1분기 서울의 아파트 매매 거래량은 1년 전에 비해 무려 4분의 1 수준으로 급감하였습니다. 여기에 거래가 더 줄어들 것이라는 1분기 상황을 보게 되면 특히 2030과 중산층의 수요가 많았던 강북구, 도봉구, 성북구 등에서 무려 전월 대비 6분의 1 수준으로 급격하게 거래가 줄었습니다.

 

 
이는 앞서 설명한대로 대출 규제와 금리 인상이 구매력을 집중적으로 수축시킨 셈 입니다. 아마도 당분간은 이런 현상은 가속화될 전망이고 한국은행의 금리 인상은 지난해 8월부터 시작되면서 코로나 팬데믹 사태 발생 이후 첫 금리 인상으로 이날까지 총 5회 금리를 인상시켰습니다.

 

 

지난해 7월 연 0.50%였던 기준금리가 지난 26일 포스팅해 드린대로 1.75%까지 상승했습니다. 이렇게 대출 규제에 금리 인상까지 맞물리자 1분기 우리나라의 가계 대출은 약 20여년 만에 처음으로 감소세로 돌아섰고 올해 3월 말 기준 가계 대출 잔액은 1759조 7천억 원으로 지난해 12월 말 대비 1조 5천억 원이 줄어들었습니다.

이는 지속적으로 제가 금리에 대한 화두를 언급한 것에 따른 부동산 시장의 변곡에 지점이 되었습니다. 특히나 요즘 부동산 시장이 돌아가는 형국을 자세히 들여다보면, 늘어나는 주택 매도인들과 더 떨어질 것이라는 매수인들의 기싸움이 그 어느때보다도 치열하게 양상되며 8월을 기점까지 늘어난 수요로 인해 부동산 위축의 형태는 지속 될 것입니다.

 

 

아파트 거래량 지속적인 축소

 

아파트 매매 거래량은 금리 인상 기조에 따라 지속적으로 축소됐습니다. 현재 서울의 아파트의 거래 절벽을 이끈 곳은 강북구와 도봉구 성북구 등이었습니다. 이들 3개 구는 거래량이 1년 전에 비해 6분의 1 수준으로 줄었으며, 강북구는 지난해 1분기 314건에서 올해 1분기에만 50건으로급격히  줄어들었으며, 법원구는 같은 기간 635건에서 14건으로 감소되었습니다. 여기에 성북구도 739건에서 126건으로 급격하게 줄었습니다.

 

 

 
서울 25개 구 중에서 1년 전보다 올해 1분기 거래량이 늘어난 곳은 단 한 곳도 없었으며, 위 지역의 감소세는 그 어느곳보다 두드러졌습니다. 올해 남은 기간 한국은행의 두세 차례의 추가 금리 인상 가능성이 대두되고 있는 것만큼 거래 전력 기조가 더 이어질 수 가능성이 매우 농후한 시점입니다. 

 

 

부동산 불패일줄 알았던 수도권의 배신

 

현재 국내의 부동산 시장, 특히 서울 지역은 입주 여건이 양호하고 개발 호재가 있는 일부 호가 지역인 강남과 서초 등은 상승세가 이어졌지만, 전반적으로는 추가 금리 인상과 전세가격 안정 그리고 매수 심리 위축 등으로 약세를 보이며 서울 지역 전체가 3주 연속 보합세를 유지했습니다.

 

 

강남과 서초, 떠오르는 지역인 용산등은 한번 언급드린적이 있습니다만 국내 부동산 시장이 아무리 떨어지더라도 보합을 유지하는 똘똘한 한채들이 모여있는 곳이 될듯 합니다. 아무래도 우리나라의 자산 비중 80%가 부동산 시장에 쏠려있는 형국이니 기존 부자들과의 양극화는 더 심화될수 있겠네요.

 

 

이렇게 서울 지역 전체가 보합세를 유지하는 특이한 상황은 정부의 부동산 완화정책중 일부 예정인 재건축 기대감에 아파트값 고가를 경신하게된 평균 결과값으로 보여집니다. 강북지역인 용산구는 재건축 단지 위주로 지금 상승세가 지속되고 있는데요. 노원구라든가 성북구 마포구 등 강북 지역 대다수 지역은 대체로 매물이 누적되면서 하락세가 지속되고 있습니다. 특히 성북구 노원구 강북구 등 지역의 아파트는 적게는 1억 원에서 많게는 2억 원까지 떨어졌습니다.

 

 

강남 지역인 서초구는 선호도가 높은 한강변 인기단지와 잠원동 재건축 위주로, 강남구는 개발 호재가 있는 삼성동이나 대치동 재건축 위주로 상승하기도 했으나 상승폭은 소폭 축소되는 모습을 보였고 송파구는 대체로 매수세가 위축되면서 하락으로 전환, 그 외 양천구, 동작구, 영등포구 등 일부 지역은 소폭 상승했으나 대체로 혼조세를 보이며 보합 수준을 유지했습니다.

 

 

수도권 지역인 인천 연수구는 송도동과 연수동은 신축 부지로 매물이 증가하며 서구는 청라동과 가정동 주요 단지 위주로 하락 거래가 발생하고 있으며, 부평구는 청천동, 삼산동, 대단지 위주로 위축되고 동구는 송윤동 구축 위주로 하여 하락세가 계속 이어지고 있습니다.

 

 

지난해 집값이 크게 오르며 인천의 강남으로 불리던 연수구 송도동 지역 아파트는  2억 원 ~ 3억 원 이상 하락 거래가 속출하는 것은 물론 올해 집값도 인천에서 가장 많이 하락한 것으로 집계가 됐습니다. 분양시장도 무수히 청약을 반복해도 6개월째 주인을 찾지 못한 물량이 쌓이는 등 저조한 모양새입니다.

 

 

경기 이천시는 정주 여건이 양호한 송정동과 창전동 중저가 위주로 고양 일산 서구와 일산 동구는 재건축 규제 완화 기대감 등으로 상승을 했으나 시흥시라든가 화성시 그리고 우왕시 용인 수지구 등은 매물 적체가 지속적으로 늘어나면서 하락폭이 확대되고 있습니다. 특히 화성시 반송동 지역 아파트는 2억 원 이상 떨어지기도 하며 경기 지역 전체가 지금 하락세를 유지하고 있는 모습입니다. 지금 세종시는 하락세가 무려 43주째 이어지고 있는데 지금 수억 원씩 하락하고 있는 단지들이 속출되고 있습니다. 

 

 

지방의 부동산 움직임

 

광주 지역은 동구 남구는 보합중이지만 북구는 각화동, 용봉동 일부 단지 위주로 상승하였고 광산구는 여건이 양호한 운남동과 박석동 위주로 상승하며 광주지역 전체가 상승하는 모습을 보였습니다. 

 

 

전북 지역의 전주 완산군은 중저가 인식이 있는 평화동 기점으로 익산시는 영동동 위주로 상승을 했습니다.

 

 

대구의 경우 달서구는 대천동과 신천동 등 매물 적체가 지속되고 있고요 달성군은 신규 입주 물량 영향이 있는 다사업 위주로 하락하며 대구 지역 전체가 하락 폭이 확대 되는 모습입니다. 

 

세종시는 일부 소형평에서 상승세를 보였지만 전반적으로 보면, 매물 적체의 영향이 지속되며 매수 심리 및 거래 활동이 위축하여 하락세가 지속되고 있습니다. 

 

 

현재 전국적으로 하락하고 있는 지역은 대구, 세종, 충남, 대전, 인천 등입니다. 

 

 

부동산 전문가들 의견은 변곡점, 8월이 기점?

 

현재의 기준금리 인상 현상과 부동산의 관계는 가계부채 증가 속도 조절을 목적으로 한 가계대출 규제책과 맞물리며 부동산 매수 심리를 위축시키고 있어 지속적으로 주택 거래량이 감소되고 있습니다. 새 정부 들어서도 거래 절벽 현상은 여전합니다. 양도소득세 중과 유예 정책으로 인해 다주택자들이 내놓은 매물이 점점 쌓이고 있지만 매수인과 매도인의 가격 괴리감으로 인해 좀처럼 거래로 연결되지 않고 있습니다. 

 

 

아무래도 오는 8월 계약 갱신 청구권 행사 종료 여파로 전세 시장에 어떠한 변화가 일어나면 매매 시장도 전곡점이 발생할 수도 있지 않을까 이런 예상을 해봅니다.


지난 25일 아파트 실거래가 앱 '과실'에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매매 매물 6만 1612건으로 지난달 25일 5만 4168건보다 13.7%가 늘었습니다. 25개 자치구별 매물수 증가율을 보게 되면 용산구가 19.1% 송파구가 18.1% 동대문구 17.4% 금천구 17.2% 강남구 16.4% 순으로 두 자릿수를 기록했습니다. 

 

지난 10일 다주택자 양도소득세 중과 유예 적용 이후 다주택자들의 매물이 시장에 풀렸지만 거래는 절벽 상태입니다. 대출 규제와 금리 인상으로 매수인들이 쉽게 나서지 못하고 관망하는 분위기가 지속되고 있죠. 거래가 성사되지 않는 가장 큰 이유는 매수인들은 너무 비싸다고 생각이 들어서 일것이고, 매도인들은 매수당시의 가격을 생각하여 기존 가격을 받고 싶어 하기 때문에 극구 매입마저 거래가 전혀 성사되지 않고 있습니다. 

 

특히 매수인들은 금리 인상과 새 정부의 공약대로 공급이 확대되면 부동산 가격이 하락 또는 안정화될 것으로 기대하고 있기 때문이며, 매도인들은 정비 사업 규제 완화와 일정 기간 공급 부족에 따라 부동산 가격 상승세가 지속될 것이라고 전망하기 때문에 급매도 거래가 자체가 안 되는 것입니다. 

 

만약에 계약 갱신 청구권 행사가 만료되는 오늘 8월 전세시장 불안 정도에 따라서 또다시 부동산 시장도 요동칠 수 있습니다. 만약 임대 시장이 크게 흔들려 전세가가 상승한다면 매매 가격도 올라갈 수 있다는 얘기입니다. 그러나 지금 세계적으로 경제 상황을 보게 되면은 불확실성이 커지고 있고, 미국의 연준과 한국의 한은마저 가파르게 금리를 인상시키고 있기 때문에 투자 여력은 아마도 없어질 거라고 보이며, 가격은 지속적으로 하락할 것으로 예상이 됩니다.

 

 

특히나 고공행진하는 물가 상승을 비추어봤을때 당분간 가계상황은 부동산 구매의 여력이 없을 것이고 또한 현재 우리나라의 2030 '영끌족'들이 각종 미디어 매체 등을 통해 지속적인 상승세를 탔기 때문에 가계부채의 영향력과 그동안 1인 투자기업이나, 여러 인터넷 관련 사업으로 인해 수혜를 보며 나타나던 '영리치 부자'들은 나오기 힘들 예정으로 당분간은 재테크에 대한 무리한 투자를 줄이시고 가계부채를 줄이는데에 힘쓰셔야 할때라고 거듭 말씀 드립니다. 


흔히들 이런 경기침체 상황에서 부자들이 나오는 시점이라고 각종 매체에서 말하고 있지만 중요한것은 지금은 그 때가 아니라는 것입니다. 현재는 현금의 이동을 최소화하고 자산의 유동성을 충분히 만들수 있는 곳에만 투자하시는 것이 좋으며 전에도 말씀드린바 있습니다만, 가만히 있는것이 좋은 투자가 될 수있는 시기입니다. 다른것보다 부채를 줄이고 현금을 확보할 시기이며, 다가올 호황의 시장에 대비하여 부자가 되는 지름길을 타시는 것이 맞는 수순이라고 조심스럽게 의견을 던져봅니다.

 

 

오늘도 긴글 읽어주시어 감사드리며, 대한민국 상반기 부동산 전국 동향, 수도권, 지방 상황과  부동산 시장의 변곡점은?

 

끝!

 

출처: https://qlehfl0321.tistory.com/ [돈이 money? 의 돈 공부 거기에 일상까지 한 스푼 더합니다.]

본 포스팅의 내용은 무단 전재 배포를 원하지 않습니다.