서브 프라임 모기지 사태로 보는 [돈의 잘못된 흐름]

서브 프라임 모기지 사태 [과거의 실패를 분석하고 앞으로 나아가자. [3편]

출처: https://qlehfl0321.tistory.com/74 [돈이 money? 의 돈 공부 거기에 일상까지 한 스푼 더합니다.]

 

서브 프라임(sub prime)이란 서브(sub)는 ~다음의, ~아래의 같은 뜻이다. 이에 프라임(prime)은 부동산을 담보로 주택저당증권을 발행하여 장기로 주택자금을 대출해주는 제도를 뜻한다. 결국 서브프라임(subprime)이란 미국의 신용등급이 낮은 저소득층을 대상으로 주택자금을 빌려주기 위해 시행하고 있는 주택담보대출상품 제도이다. 당연히 신용도가 낮기 때문에 우대금리보다는 높은 금리가 적용된다.

 

 

이에 더해 모기지 론(mortgage  loan)은 미국의 주택담보 대출의 금융상품 (및 파생형 증권)을 뜻한다. 모기지는 증권화되어 다양한 금융상품으로 유통되고 이 과정에서 모기지 회사는 대출재원을 마련한다. 결국 서브 프라임 모기지 론(subprime mortgage loan)은 우리나라의 '비우량 주택담보대출'이라는 말이며 우리나라의 2,3 금융에서주택담보대출을 해주는 것과 비슷한 맥락으로 보는 것이 적절한 예가 될듯하다.

 

('비우량'이라는 말이 들어가다 보니 하는 말이지만, 우리나라 2,3 금융의 대출 제도와는 사실 그 제도가 다르며 비방할 목적으로 기재한 것이 아니고 적절한 예를 들려한 것이나, 이 예가 적절하지 않고 문제가 된다면, 해당 문구를 삭제할 생각이다.)

 

 

미국의 주택담보대출은 신용등급에 따라 프라임(prime), 알트에이(Alt-A), 서브프라임(subprime) 등으로 구분되게 되며 프라임 모기지에 비해 2~4% 정도 대출금리가 높고, 일반적으로 신용점수 620점 이하인 개인에게 적용되는데 이렇게 신용도가 높은 우량고객보다 이자율은 높다는 단점은 존재하지만 서브프라임 모기지는 부동산 투자를 위한 투자수요자들이 특히 많이 사용했다. 보통 2, 3채 투자물건에 대한 대출에 많이 이용되었으며 금리 상승이 나예상으로약해지면 투자를 포기하는 방식의 투자가 성행했다. 하지만 모기지 차체가 전체 대출에서 큰 비중을 차지하지 않았고 집값이 지속적으로 계속 올라가 주었기 때문에 신용도가 낮은 사람도 부동산을 담보로 집을 살 수 있는 미국 내에서 유용한 시스템이었다.

 

서브프라임 모기지(subprime mortgage) 사건의 발단은 2000년대 초반으로 거슬러 올라간다. 당시 미국은 IT버블 붕괴와 911 테러와 아프간과 이라크전 등의 이유로 미국의 존폐를 알 수 없다고 느낀 수많은 자본가들이 미국의 자본시장에서 발을 빼게 되면서부터이다. IT 기업들의 주식이 주로 거래되던 미국의 나스닥 지수는 98년까지는 2,000 언저리를 머물던 수준에서 지속되는 미국 IT 시장의 발전을 판단한 주식투자자들의 자금 투자로 2000년에는 무려 5,000까지 치솟았다.

 

 

그러나 01년 미국의 IT 거품이 터지며 나스닥 지수는 다시 2,000 밑으로 떨어졌으며, 미국의 몇몇 통신 회사들이 파산을 면치 못하게 되고 국제 테러 단체 알카에다의 공격을 받아 무너지는 '9·11 테러'까지 연이어 터지자. 미국의 존폐의 위협을 느끼게 된 미국 시장의 투자자들이 대거 주식을 헐값에 팔아치우기 시작한다. 그렇게 경기침체를 겪고 있었던 경기부양책으로초저금리 정책을 실시하게 되는데 이를 계기로 대출이자가 내려가며 너도나도 대출을 받기 시작하며 그 발단이 시작된다.

 

금리인하가 되면?

보통 금리인하의 목적은 침체된 경기에 대해 유동성 자금을 풀어 시중금리 하락을 유도하고 소비와, 투자의 증가 , 그로 인한 생산성 증가와 경기회복을 목적으로 한다. 이때 화폐의 공급이 증가하여 화폐의 가치가 떨어짐으로 실물자산, 즉 부동산의 투자로 이어진다. 미국의 국채 상승으로 인해 부동산의 가격 상승하며 부동산 가격이 폭등하게 되는데 미국은 부동산 가격이 상승하며 전 세계의 금융회사들은 여러 가지 투자상품과 파생상품들을 연이어 내어놓게 되었다.

 

그 당시 미국 부동산 가격의 상승추세에 대출자들이 대출금을 갚지 못하더라도 은행이 저당 잡은 대출자의 부동산을 취하면 되기 때문에 원금손실의 위험이 거의 존재하지 않게 되자 너도나도 투자상품 발행을 늘리기 시작했고 많은 투자자가 몰리게 됐다. 원금손실 리스크가 거의 없는 은행이 서브프라임 등급에게 과도한 대출을 해주기 시작하게 된 것이다.

 

 

가장 문제는 미국 부동산 시장의 상승세가 멈추지 않았기 때문에 대출해준 은행에서는 이자만 받는 것보다 이 대출자들의 대출을 담보로 하여 해당 증서를 또 다른 투자처에 팔아버리기 시작했고 이것이 앞서 말한 파생상품들의 대거 출현과 함께 너도나도 경쟁에 불이 붙어 제대로 된 서류심사조차 하지 않았던 것이 화근 화근이었다. 받지 못하게 된다면 상승세를 이어가는 대출자들의 부동산을 회수해 대출 원금의 손실을 막을 수 있다는 것이 그들의 생각이었고 이유였다. 모기지 대출상품과 파생상품들의 수가 걷잡을 수 없이 많아지면서 급기야 각 상품들의 구조가 어떻게 이어졌는지조차 파악하지 못하는 지경에 이른다.

 

 

이 복잡한 관계의 일련의 사건들은 초저금리 정책을 강행한 미국 경제에 두 가지 폭탄을 안겨 주게 되었다. 바로 늘어난 가계부채(대출 빚)와 끝없이 오르는 주택 가격이었다. (앞 편에서 설명한 일본의 금융시장, 부동산 버블경제의 몰락과 그 모습이 매우 유사하다.)

 

 

그렇게 지속적인 모기지 대출과 은행의 증권 판매가 계속되던 중 2004년 연방준비제도 (Federal Reserve System)에서 04년 6월 1.0퍼센트에 불과했던 기준금리는 2006년 6월까지 2년 만에 5.25퍼센트까지 올리며 저금리 정책의 종료를 알리고 금리인상 정책을 펼치기 시작했다. (연방준비제도 : 국가의 통화금융정책을 수행하는 미국의 중앙은행제도이다.)

 

금리인상이 되면?

보통의 경우 금리인상이 시작되면 콜금리(call rate)가 오르며 연계된 단기채권금리, DC금리, 코픽스 금리 등이 올라가게 되고 기간이 긴 장기금리 3년 물, 10년 물 또한 일시 상승하는 것이 보통의 경우이다. 은행의 이자율은 오르고 이로 인해 저축의 수요가 증가, 투자와 대출 수요는 하락하게 된다. 결국 경제활동은 하락, 물가도 자연스럽게 하락하는 디플레이션(deflation)을 가져다주게 되며 미국 달러의 가치는 오르게 된다.

콜금리의 뜻.

일시적으로 자금이 부족한 금융기관이, 자금이 남는 다른 곳에 자금을 빌려달라고 요청하는 것이 콜(call)이며, 이러한 금융기관 간에 발생한 과부족(寡不足) 자금을 거래하는 시장이 콜 시장이다. 잉여자금이 있는 금융기관이 콜 론(call loan)을 내놓으면 자금이 부족한 금융기관이 콜머니(call money)를 빌리는데, 이럴 때 형성되는 금리를 콜 금리라고 한다.

출처 : [네이버 지식백과] 콜 금리 [call rate] (두산백과 두피 디아, 두산백과, 서울대학교 아시아연구소(SNUAC))

 

 

시중금리가 인상되면 금융권의 대출이자율이 증가하게 되기 때문에 서브프라임 모기지론을 받은 미국의 많은 사람들이 돈을 갚지 못하는 사태가 벌어지기 시작했다. 서브프라임 모기지론의 금리는 프라임론에 비해 3~4퍼센트가량 높아 매월 내야 할 이자가 급작스레 많아지고 서류심사도 제대오 받지 않은 대출을 받은 사람들의 경제적 능력이 떨어지다 보니 이자가 밀리거나 더 이상 갚지 못해 파산해 버리는 사람이 급격하게 늘어났다.  

 

금리가 높아져 돈을 빌리는 데 내야 할 이자 비용이 늘어났기에 주택을 선뜻 사겠다는 사람도 없었다. 그러자 주택 가격은 2007년 정점을 바지막으로 내리막길을 걷기 시작하였고 은행들은 주택을 팔아도 빌려준 돈을 다 회수하지 못해 손해가 점점 불어났다. 결국 미국 부동산 거품이 꺼지고, 미국의 저소득층, 대출받은 사람들이 돈을 못 갚고 개인, 기업이 줄줄이 파산하기 시작하는 지경에 이르게 된다.

 

이렇게 서브프라임 모기지 론(subprime mortgage loan)에서 시작된 부동산 시장의 이상 징후는 걷잡을 수 없이 번져 나갔고 미국의 최대 주택금융 회사였던 페니메이와 프레디맥, 투자은행 베어스턴스는 무너지기 직전까지 갔다가 연방준비제도가 구제금융을 하며 간신히 위기를 넘기게 되었고, 미국 내 3위였던  투자은행 메릴린치도 위기를 겪으며 상업은행인 뱅크 오브 아메리카에 팔리게 되는 굴욕을 겪었으며, 미국 최대 보험회사였던 AIG도 구제금융을 받아야만 했다. 그러나 미국의 IB 랭킹으로는 골드만삭스, 모건스탠리, 메릴린치에 이어 4위에 속하던 미국의 리먼브라더스는 구제금융을 받지 못하고 2008년 9월 파산하는 지경에 이른다. 이것이 우리가 익히 알고 있는 '리먼브라더스 사태 사태'라고 불리는 사건이며 미국에 머무르던 금융 위기를 전 세계로 번지게 만든 신호탄이 되었다.

 

 

결국 미국의 서브프라임 모기지(subprime mortgage) 사태 역시 일본의 버블경제 사건과 마찬가지로 급 전개되는 금리 변화에 더불어 금융, 부동산의 무분별한 투기에 돌아온 늘어나버린 가계부채 부메랑 때문이다. 역시나 우리나라의 IMF 외환위기와 그 모습이 많이 닮았다. 대한민국과 일본 , 미국의 이 초유의 금융자산붕괴의 공통점은 급 전개되는 정부의 금리정책 변화와 금융권의 무분별한 대출, 달러 자금의 이동에 의한 총합적이고 복합적인 문제에 있다. 이런 여러 세계 각국의 정책과 금융, 달러 자금 등의 이동에 적절한 흐름을 통한 자금이동에 대한 예측은 세상 누구도 알 수 없는 미지의 영역에 것이겠지만, 이런 과거의 통계들을 바탕으로 앞으로의 여러 경제 상황에서 우리가 투자해 나가야 할 여러 가지 돈의 흐름(The flow money.)을 지표 할 수 있는 척도가 될 수 있으며 우리가 가장 먼저 배워야 할 돈 공부의 시작일 것이다.

과거의 실패를 분석하고 앞으로 나아가자. [3편] 끝.

출처: https://qlehfl0321.tistory.com/73 [돈이 money? 의 돈 공부 거기에 일상까지 한 스푼 더합니다.]

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